隨著國(guó)家對(duì)住宅“限購(gòu)令”的頒布，部分市民將投資目光轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)。然而，正如其他投資一樣，機(jī)遇總是與風(fēng)險(xiǎn)并存。近兩年，商鋪買賣相關(guān)訴訟數(shù)量呈上升趨勢(shì)，暴露出交易過(guò)程中存在的一些問(wèn)題。越秀區(qū)法院民三庭杜軼群法官結(jié)合近兩年的相關(guān)訴訟案件總結(jié)出以下三點(diǎn)問(wèn)題，提醒市民注意不要重蹈覆轍。
一是商鋪產(chǎn)權(quán)明析是首要。
根據(jù)《物權(quán)法》、《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的商鋪屬預(yù)售的，出賣人應(yīng)依法取得商品房預(yù)售許可證明；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。二手房交易還須注意商鋪是否被司法機(jī)關(guān)查封、是否存在抵押權(quán)等。如果出賣人不符合上述出賣條件或商鋪已被司法機(jī)關(guān)查封、或者已經(jīng)抵押給銀行會(huì)直接影響到商鋪買賣合同的效力及合同能否履行。因此，確認(rèn)商鋪產(chǎn)權(quán)明析買受人在簽訂商鋪買賣合同前應(yīng)當(dāng)審查的首要環(huán)節(jié)。
二是理性判斷勿輕信廣告。
根據(jù)《合同法》第十五條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，一般情況下，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，只有特殊情況下才能視為要約。因此，實(shí)踐中遇到商鋪宣傳資料中“打造××商圈”、“引入××管理”等籠統(tǒng)、浮夸的廣告詞亦多僅被認(rèn)定存在夸大成分，屬商業(yè)吹噓，但不屬于商鋪買賣合同內(nèi)的主要權(quán)利義務(wù)內(nèi)容。買受人還是應(yīng)當(dāng)根據(jù)商鋪的地理位置、周邊環(huán)境、客流情況、發(fā)展趨勢(shì)等綜合判斷商鋪是否具備投資價(jià)值，并且要有承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備。
三是圖紙購(gòu)鋪小心“貨不對(duì)板”。
實(shí)踐中，買受人看圖紙購(gòu)房的情況并不少見，實(shí)際交鋪時(shí)經(jīng)常有買受人投訴“貨不對(duì)板”。比如商鋪在平面圖上看起來(lái)方正，實(shí)際瘦長(zhǎng)，或者平面圖上看到柱體占面積比例很小，實(shí)際相反。由于出賣人出示的多為平面圖、示意圖，沒(méi)有標(biāo)明具體長(zhǎng)寬數(shù)據(jù)，商鋪內(nèi)柱體面積按規(guī)定計(jì)入套內(nèi)建筑面積，追究責(zé)任時(shí)很難找到確定的依據(jù)。為避免這樣的情況發(fā)生，建議看圖購(gòu)房時(shí)將圖紙作為合同的一部分，同時(shí)重要部分標(biāo)明數(shù)字，以便發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)有據(jù)可尋。（大洋網(wǎng)）