安排好每個步驟的事情和資金,買房這件事會更從容。
買房,前后少則幾個月,多則2年,如果資金安排出了問題,臨時借錢可不是個好差事。
如果你要買的是總價150萬元的房子,其中首付款50萬元,貸款100萬元。而貸款分為兩部分,公積金貸款50萬元,商業(yè)貸款50萬元,期限20年,等額本息。手里的錢除了50萬元首付,還要根據(jù)成交的不同環(huán)節(jié),準備其他款項。
買一手房,錢這樣安排
如果你要買的是一手房,從簽訂合同到拿到產(chǎn)權(quán)證,少則1個月、多則2年。在這1個月至2年的時間里,你手里的錢應該至少準備57.04萬元,而且要按時間順序分成4份：
第一份：5萬元
去向：意向金、定金
意向金也叫訂金,是買房者和銷售單位協(xié)商的一筆金額,表示確定了購買意向。交了這筆錢,簽了意向金協(xié)議,你就有了開盤時參加選房的資格。在這個階段,可以“免費改變主意”—決定不買并原額取回意向金。
開盤當天如果你沒有選到房子,或你表示放棄此次購買,意向金都會原額返還。如果你順利選好了房子,確定要簽訂合同購買,按慣例意向金不會退回給你,而是自動轉(zhuǎn)為定金。
意向金在法律上是不明確的,但定金具備了擔保性質(zhì),如果這個時候因為個人原因反悔,放棄購買,定金是作為合同違約金賠償給對方的。
而且實際上,為了節(jié)省時間,盡快申請到貸款,在支付定金以后,你就要開始為申請貸款做準備了：去社保中心打印社會保險繳納記錄、去民政部門開具婚姻狀況證明以及向公司人事部門要求開具收入證明、去工資卡發(fā)放銀行打印至少1年以來的工資卡流水對賬單。
第二份：45萬元
去向：首付款
繳付定金后7至14天內(nèi),你就要簽訂《商品房預售合同》、繳納房款的首付部分了。你需要支付的首付款總額是50萬元,但是到了這時候,定金也轉(zhuǎn)為首付款,所以你再支付45萬元就可以了。
在這個環(huán)節(jié)之前,你應該提前準備好自己的社保、稅收的繳納記錄,并且到自己的信用卡持有銀行了解好征信記錄,好快速遞交貸款申請。最好與相關(guān)工作人員確認一下自己獲得貸款的可能性,以免因為貸款申請不順利造成違約。
所有材料提交給貸款銀行之后15至20個工作日之內(nèi),銀行會通知貸款審批結(jié)果。順利通過之后,會簽訂一份《銀行借款合同》,上面規(guī)定了雙方貸款的權(quán)利和責任。
憑借這個合同可以到當?shù)氐姆慨a(chǎn)交易中心進行交易抵押登記手續(xù),并簽訂《預告登記證明》。這份證明簽訂過后意味著你的房產(chǎn)完成了抵押給銀行的過程。獲得證明后的次月,銀行正式發(fā)放貸款。
第三份：1.04萬元
去向：首次還款
在首次還款之前,公積金貸款的部分要繳納擔保費,按照上海和北京的標準,20年、60萬元的公積金貸款要繳納的擔保費分別是6318元和1800元(其他城市的標準在公積金管理中心也有明文規(guī)定),會在公積金賬戶里直接扣除。
但是公積金沖還貸只能從還款第二個月開始,第一個月的總還款額必須全部從銀行還款賬戶里扣除。因此,你還要再多準備1.04萬元,在首次還款之前存入銀行還款賬戶。
第四份：6萬元
去向：交房驗收,繳納契稅
如果你買的是期房,交房驗收和繳納契稅可能要再過半年以上。
交房驗收時也可能要交錢。如果你的房子實測面積和當初簽的合同上寫的不一樣,一般的原則是3%以內(nèi)多退少補：實測面積比你合同上寫的面積小,開發(fā)商按照面積差額把差價退給你；如果實測面積比你合同上寫的面積大,你也要補足差價。如果按照150萬元,90平方米計算單價,通常這筆金額在4萬元以內(nèi)。在不知道是退還是補的時候,這筆錢最好先備著。