近日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布房貸新政，擁有一套住房并結(jié)清貸款的家庭，如再次申請購房貸款時可按首套房貸款政策執(zhí)行；鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長的專項金融債券，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求等。雖然房貸政策松綁有助于刺激改善性住房需求釋放，緩解樓市調(diào)整壓力，但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不配合房貸新政適度調(diào)整房價，那么政策托底效果可能會大打折扣。
房貸政策過嚴(yán)并非樓市調(diào)整主要矛盾。限購、限貸等行政干預(yù)措施并非導(dǎo)致當(dāng)前我國樓市周期性調(diào)整的主要原因。2012年下半年以來，執(zhí)行日趨嚴(yán)格的限購、限貸政策并沒有抑制住房價過快上漲勢頭，在非理性住宅投資理念主導(dǎo)下，我國樓市曾走出一波較大上漲行情。2013年1至6月，我國商品房銷售面積同比增長43.2%，增速較2012年全年提高33.2個百分點，限購、限貸政策對住房需求的抑制作用較政策出臺時已然急劇衰減。始于2013年四季度以來的樓市周期性調(diào)整，本身并非限購政策對需求的抑制作用，更談不上是“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策限制了住房購買力的原因，從根本上說還是房價對收入與市場租金的過度偏離?？梢姡抠J新政能否實現(xiàn)托底，最終還需要市場對住宅投資價值的認(rèn)可與檢驗。
住宅投資價值正理性回歸。隨著樓市周期性調(diào)整縱深演進(jìn)，居民住宅投資價值理念出現(xiàn)明顯變化，一方面是房價上漲預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，另一方面是住宅投資趨向理性。事實上，如果未來住宅價格不能出現(xiàn)明顯上漲，那么住宅投資價值確實值得懷疑。按照70年產(chǎn)權(quán)折算折舊率，每年住宅價值自然損耗大約為1.4%，貨幣市場基金年化收益率大約為5%左右，那么房價至少每年上漲6.4%才能正常彌補(bǔ)投資者住宅投資的機(jī)會成本。如果投資者利用貸款買房，那么房價每年漲幅將更高。而這種每年遞增的房價上漲勢頭注定要崩潰。不僅如此，住宅租金更易受居民收入影響，住宅租金上漲有天花板，相當(dāng)多城市租金收益率不到人民幣基準(zhǔn)存款利率的三分之二，將限制房價高位上漲。還有，過去十多年我國城鎮(zhèn)居住面積已明顯改善，20歲到50歲人群有購買力的住宅購置需求已得到充分滿足，住宅市場從供不應(yīng)求開始向供給過剩轉(zhuǎn)化，去庫存成為樓市運行焦點矛盾。
降價才能真正實現(xiàn)住宅需求集中釋放。在住宅投資價值理性回歸大背景下，改善性住房需求沒有強(qiáng)烈意愿為高位房價接盤。由于地方政府土地出讓收入急劇下降，市場明顯增強(qiáng)了房產(chǎn)稅預(yù)期，未來一段時間改善性住房需求的釋放也將受到影響。而夾層需求對價格高度敏感，即使房貸政策松綁，也難以實質(zhì)提升購買力。只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適度調(diào)整住宅銷售價格，才能配合房貸新政意圖，加快住宅去庫存進(jìn)程，緩解樓市過度調(diào)整壓力。
從根本上說，只有改變我國國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴，才能真正平抑房地產(chǎn)市場波動，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。進(jìn)一步說，無論是限貸松綁，還是出臺別的托底政策，如果房價不回落至合理區(qū)間，那么市場銷售量將難以實質(zhì)性改善。