【導讀】北京整治群租房，中介在拆除隔斷墻前一晚，才通知租客需漲價或搬走。不少合同沒到期的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。《天天315》本期關注：群租房拆除隔斷，租房合同提前終止，損失應由哪一方承擔？
據經濟之聲《天天315》報道，北京市去年出臺了2014年要杜絕群租房的禁令，但是到今年上半年，禁令還是無法阻擋群租現象。由于群租房租價低，滿足了剛畢業大學生、服務業大量勞動力等人群的居住需求，一些中介公司為多賺錢不理會禁令，依舊靠打隔斷出租賺錢，租戶們有的剛到北京，為省錢，看房時看到有便宜的小間，和中介談好價錢就入住，中介不說，這些租戶也不知道會存在哪些風險。
今年5月，北京市朝陽區加大了整治群租房的力度，中介公司都拆掉了群租房中的隔斷墻，并讓居住在廚房的租戶搬離。可是，有中介公司在拆除隔斷墻前一晚，才通知租客需漲價或搬走，在拆隔斷墻當天，不少合同沒到期的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
本周，《天天315》節目先后接到多位居住在北京市朝陽區定福莊南里4號院的租戶打來的投訴電話。小李(化名)是一名剛畢業的大學生，今年4月底，他在北京市朝陽區定福莊南里4號院租住了一個15平米的小隔斷間。今年六月下旬，他注意到樓門口張貼了一封告知書，告知房東，中介，轉租人和承租人必須在7月1日前拆除隔斷，將房屋恢復原狀。他馬上聯系中介，北京華偉嘉業房地產經紀有限公司，詢問拆除隔斷間后，房屋內的租戶是否都要搬走，是不是要漲租金？他得到的答復是，“安心住吧，不會拆除隔斷墻”。7月25日，中介公司突然上門來拆除了隔斷墻，并通知不搬走的住戶要漲房租，部分合同沒到期，又不愿繼續支付高價房租的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
小李：8、90平米的一個三居室，隔成了6間，一共是7個人居住。簽合同的時候，租金是押一付三，先交一個月的租金，然后每一個季度交一次房租。當時簽的是從今年的5月1號簽到2015年的4月1號，我這個房子每月的租金是1200。
在6月下旬的時候，小區就貼出公告，說要進行隔斷房屋的改造。我們看到這個公告之后就打電話問中介，中介當時的回復說先不用著急，應該都沒有問題的。到7月10幾號的時候，又貼出一個公告，說7月20號之前必須要搬走，不搬走的話就要采取強制措施。我們又打電話去問這個中介，他還是以前那種說法，說不要緊，他們正在跟這些政府部門協商，在處理這個事情。一直到7月23號左右，小區又突然貼出來一張公告說，如果到時候還不搬走，到7月25號就強制斷水斷電。結果到了7月24號那天，中介就打來電話，通知那兩個住小隔斷的租戶搬走，因為第二天就要拆隔斷。
這根本就不算提前通知。到第二天，他們就來拆隔斷了，弄得那兩個人都沒有地去。中介說要給他們調房，但調的房間不管是環境，還是價格都不能讓他們接受。中介就說不是中介違約，而是這些租戶違約，是租戶自己要搬出去的，然后就強行不給押金。
小李和其余幾個人一看被清理出去的租戶拿不到剩余租金，中介也不退還押金，他們就選擇繼續租住，但是和中介談租金時，他們才意識到不能繼續租住。如果選擇搬走，中介也不退押金不退租金；如果選擇繼續居住，中介隨意漲價，他們又難以承受，小李現在也不知如何是好。
小李：當時中介說每家租金要加100元，但后來他又改口了，因為我現在就是住一個大的隔斷，他跟我說把以前拆了的那兩個小隔斷的房間面積都包括進來，再重新改造成一個大隔斷，這個房價就不是加100了，而是加500，然后另外三家也都要加200。
記者也聯系到拆隔斷墻當天選擇搬走的租戶。小王(化名)同中介簽了一年租房合同，在拆除隔斷墻當天，她匆忙打包整理行李，然后拿著自己行李不知道該去哪里。她當時問中介要剩余租金和押金，中介竟還說她違約，拒退尚未到期的數千元的房屋租金、押金、管理費和衛生費。
小王：應該就是8平米左右吧，4月1號遷過來的，到期是到明年4月1號。簽合同的話，就是押一付三，但這個合同的話，現在來說，對我們也沒用，對他們來說就是一張廢紙而已。
記者：你現在還在那個房子里住嗎？
小王：沒法住了，因為隔斷拆了，當天我就沒地方住了，所以我就先到朋友家住。上周五上午拆的，拆完了之后中介就直接跟我們說，你要是住的話，那你就換我們公司其他的房子，不住的話那就直接搬走。中介帶著我們很多被拆了隔斷的人去看他們公司的房子，要不就是很貴的，要不就是很遠的房子。中介這邊說了，如果租的話，就可以把租金和押金給你轉過去，但如果你不租的話，那押金不會給你退，房租的話，半個月到一個月之后再給你算。
一起來了解一下，北京市朝陽區定福莊南里4號院里其他幾個租戶的經歷。
租戶1：5月24、25號的時候和華偉嘉業房地產經濟有限公司簽了為期4個月左右的住房合同，當時是押一付一，因為我不算是長期租的那種。拆隔斷的時間是7月25號，其實拆之前我聽說過要拆，我就打電話問過中介公司的一個主管，他跟我說我可以一直住著，沒關系，不用搬。但是到要拆隔斷的時候，他前一天晚上大概10點左右才告訴我說明天要拆了，你要搬走。根本就沒有地方搬干嘛，現在我去朋友那邊暫住。后來我就跟他說，你既然把房間都拆了，那就把押金和租金都退給我，但是他們就不同意，就不退押金和租金。
租戶2：我們屋是一個小次臥，租金是1350每個月，因為隔斷要拆了，然后我們每個不是隔斷的屋子就要加錢，剛開始說加100塊錢，過兩天又加100，現在每個月差不多1600塊錢的租金。我們覺得太貴了，現在中介就讓我們走，但就是不退押金。有合同在這呢，但合同好像一點都不管用。
昨天，《天天315》的記者撥通了北京華偉嘉業房地產經紀有限公司一位工作人員的電話。
記者：是華偉嘉業的張先生，是吧？您是經理嗎？
經理：對。
記者：有幾個問題想跟您核實一下，為什么在拆除隔斷前兩天，你們才通知這些租戶搬房？或者另租其他房屋？
經理：這是居委會通知我們，我們通知住戶。
記者：居委會是在拆除隔斷的前兩天通知你們的？
經理：對，一開始一直在協商解決這個事情，后來協商不妥，他們就通知我，說要拆隔斷了。
記者：你們簽訂的合同上面是有租房時間的呀，他們還沒有到時間。
經理：由于政府不可抗力因素是免罰，合同上有啊。
記者：那現在為什么不退房租和押金呢？
經理：我們沒說不退，誰跟你說不退，我們一直沒說過不退。
記者：可以退，是吧？
經理：對。我們公司屬于代收機構，等業主把錢退回來，我們會退還給他們。我們給他們寫的承諾是10-15天，有的是15天-1個月之內退還。因為我們屬于代收機構，我們收到房租給業主了，業主得把錢退還給我們，我們才能退還給租戶，是這樣。
北京華偉嘉業房地產經紀有限公司張經理回復記者，拆隔斷墻前一天才通知租戶需搬離，是因為居委會通知的較晚。但是記者從租戶提供的相關證據中，找到了一封告知書，告知書上的落款時間為2014年7月15日。告知書的大致內容是，按照北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市規劃委員會《關于公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，以及朝陽區人民政府《關于加強出租房屋安全管理的意見》的要求：本市住房出租應當符合建筑，消防，治安，衛生等方面的安全條件，應當以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得以改變內部結構分割出租等。
告知書中還明確提到：您現在的承租房屋已嚴重違反上述規定，需限期改正。房屋出租方在本告知書發放之日起五日內，也就是7月20日前對本出租房屋內的隔斷進行自行拆除工作，及時恢復原狀；房屋承租人，在本告知書發放之日五日內，自行搬離租住房屋。如不按時整改，相關部門將依法處置。
租戶們告訴記者，他們看到通知后，沒有搬離，是因為他們認為和中介簽訂了合同，也繳納了租金，合同沒到期，是否搬離，只能中介說了算，他們擔心如果租戶自己提出搬走，中介會說他們違約，讓租戶負違約責任，因為合同中明確寫有相關條款。
記者注意到，租戶和中介簽訂的租賃合同中的第十三條寫明，租賃期內，乙方需提前退租的，應提前30日通知丙方，并按月租金的百分之200支付違約金。
合同中也提到，丙方需提前收回房屋的，應提前通知乙方并積極給乙方調房，否則將已收取的租金金額退換乙方并按月租金的百分之200支付違約金。
租戶們告訴記者，現在只希望中介能夠退回剩余房租和押金。我們會繼續關注并報道北京華偉嘉業房地產經紀有限公司是否會信守承諾，在15天或1個月內將房租和押金退換給租戶。
律師：中介涉嫌惡意違約 應承擔違約責任
群租房因整治被拆除隔斷，租房合同提前終止，到底應該由誰承擔違約責任？北京潮陽律師事務所律師邵桐認為，這要看群租房拆除和承租人辦理的事由是由于哪方的原因造成的。本案中的中介公司稱，出現了不可抗力的政府事由，而根據資料顯示，2013年7月18日，市住建委、市公安局、市規劃委、市衛生局聯合發布《關于公布我市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，如果租戶與中介公司簽訂的租賃合同是在這個法規頒布實施前簽訂的，那中介公司可以引用“不可抗力”作為抗辯理由。如果租賃合同是在通知頒布以后簽訂的，中介公司在沒有告知承租人的情況下，簽訂了租賃合同，那這個中介公司本身在主觀上有過錯，這種抗辯理由不能作為不可抗力的法定理由。
邵桐表示，中介在拆隔斷墻的前一天才通知租戶要搬離，這個做法是違約的。因為中介很早之前就知道要拆隔斷墻，而直到真正要拆除的前一天才通知租戶搬離，要解除租賃合同，這是一種惡意違約的行為。
邵桐指出，租戶要維護自己的權益主要有兩種方式：第一，根據相關法律規定，如果出現了中介公司利用其經營的優勢，欺騙消費者或者說給消費者造成損失，可以向工商部門以及向房屋所在地的房屋管理部門進行投訴，由工商部門予以查處，并且將其不良的信用信息在網上予以公示，這是中介公司應當承擔的行政責任。另外，租戶或者說出租人都可以依據雙方簽訂的租賃合同以及交納租金和收取租金的憑證向法院提起訴訟，要求中介公司根據合同約定履行其合同當中的法律義務。如果中介公司無法履行的話，應當按照合同的約定依法承擔理應承擔的違約責任。