房貸緊縮政策出臺一周后,廣州的各家銀行已經大力執行了新政,二套房首付五成,利率上浮1.1倍已經是板上釘釘的事情,甚至不少銀行已經取消了三套房貸發放。目前很多有改善型需求的購房者正為此發愁。 實際上,據記者最近的了解,目前市場上有不少的方法,被用來規避或緩解政策收縮帶來的影響。有銀行專門在房貸還款方式上創新,應對新政后利息增加給貸款者購房帶來的影響,不同還貸方式所產生的利率可以相差幾十萬元。此外,還有不少銀行推出各種貸款產品,不難發現,投資者可以通過這些產品進行曲線貸款買房。 銀行貸款品種多樣三套房貸另辟蹊徑 目前,有不少銀行推出了多種個人綜合消費貸款。一般個人消費貸款主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的貸款(不包含房貸),包括耐用品消費等消費性個人貸款。目前銀監會要求銀行在審批消費貸款時需要客戶提供明確的貸款方向。 但事實上,目前市場上的消費貸款產品有不少仍然標明“可用于購房”。如某銀行發行的的個人其他消費貸款“理想生活,圓夢自如”,標明“可滿足購房、購車、教育、旅游、婚嫁、耐用消費品等多種消費需求”,是銀行向借款人發放的用于個人綜合消費、以房產抵押為主要擔保方式的貸款。如果用于購買住房的,貸款額度最高1000萬元。 還有某股份制銀行網站對個人綜合消費貸款的介紹上也表示,貸款可用于“出國留學、大額耐用消費品購置、房產購置、住房裝修、車輛購置以及其他用于購置借款人本人或家庭所需的消費品或服務”。 “這些貸款多為房產抵押個人綜合授信產品,該類產品比較適合用于解決購房者的短期融資需求,一般不會受到三套房停貸的影響,且短期貸款的話可以享受短期利率。”業內人士表示。 此外,還有銀行近期推出了購房置換貸款。購房者買房的時候可以先自籌資金,一筆過支付房屋購買的費用,然后可以向銀行申請購房置換貸款貸款,把房屋抵押,獲得貸款用于償還借款人的債務。這樣就輕松繞過了第三套房貸款申請不了的問題以及首付的問題。此外,由于一次性支付房費,購房者還可以額外獲得開發商的房款折扣優惠。 專家提醒:首付慎用消費貸 其實,還有些貸款申請者是打著裝修的名義,獲得消費貸款用于支付房屋首付的。雖然目前監管部門要求銀行確認貸款的流向問題,但是仍有不少購房者與裝修公司等相互配合,獲得銀行個人消費貸款用于購房或者支付房屋首付。不過,這種方法屬于違規,專家表示風險比較大,不宜效仿。 某股份制銀行業務員向記者透露,確實存在一些漏洞,客戶以申請裝修貸款的名義,將手中的房屋抵押給商業銀行,銀行按照房產評估值的7折以內提供消費貸款,在貸款獲得審批后,銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。實際上,該裝修公司與客戶早就達成了協議,客戶只需支付一定的手續費就可領走這部分貸款,用于支付房貸,最終還是銀行解了客戶房貸的“燃眉之急”。 應對首付上調:申請提高房產評估價 朱先生最近在到處打聽,看哪些銀行和房地產評估公司可以幫忙將房產價值估高,這樣將有利于他變相規避購房首付的要求。據了解,一些房地產評估公司可以將100萬元的房子評估提高到120萬元甚至更高,由于目前政策規定二套房首付五成,那么銀行只能根據房屋總值,發放無成的貸款,如果100萬元的房子,本來只能貸到50萬元,估高了房產價值后,可以貸到60萬元,相當于首付只需要四成。 據業內人士透露,一般房產評估只會估到地產中介開出售價的70%左右,但不少客戶以房屋贈送面積、可擴建、帶學位等為由,希望提高房屋評估價格,以高房價抵押房產申請銀行貸款。 “確實有些房產評估公司可以幫助貸款人將評估價格上浮,一套裝修精美、樓層朝向良好的房產,將其評估價相應提高10%以內,不會給審核貸款帶來太大問題,但是1%還是10%,就得看找什么銀行了。而且如果找一些小銀行貸款的話,還可以將房產價格評估提高更多。”該人士表示。(記者黃倩蔚)