房地產投資信托基金迎來發展新契機

　　蘇寧云商日前發布公告稱，擬將旗下11家全資子公司的相關權益，以約40億元轉讓給中信金石基金管理有限公司（以下簡稱“中信金石”）擬發起的私募投資基金。轉讓后，蘇寧云商一方面將按照市場公允價值確定交易對價，獲得門店增值收益和現金回籠，另一方面將以穩定的租賃價格和長期租約獲得門店物業的長期使用權。

　　中信證券之所以選擇蘇寧云商旗下位于北京、成都、重慶等地的11家優質門店資產，是對其價值及未來增值可能的充分肯定。瑞銀證券分析師廖欣宇認為，蘇寧云商目前自有門店44家，擬出售的11家門店位置較好，物業價值高，由于這部分門店購置時間早，出售后公司預計將至少獲得13億元的一次性稅后凈收益。

　　業內人士表示，這種“售后返租”的操作手法，本質上是資產證券化的過程。由于中信金石的母公司為中信證券，因此，此次中信金石瞄準蘇寧云商的門店，也被看作是中信證券REITs模式向商業化邁出的重要一步。

　　去年9月，中信金石曾受讓中信證券名下的兩幢大樓，并將其資產證券化。中信證券在今年5月推出“中信啟航專項資產管理計劃”（簡稱“中信啟航”），其基礎資產即為這兩幢大樓。在深圳證券交易所掛牌交易轉讓的“中信啟航”也成為國內首個在交易所掛牌的REITs產品。

　　“REITs作為國外房地產市場主要的資產證券化手段，已經誕生了半個世紀，但在我國還處于嘗試和探索階段?！睆V發證券房地產行業分析師樂加棟認為，在目前的市場環境下，推動REITs發展，對我國房地產行業以及整個金融市場乃至宏觀經濟都將產生重要影響。

　　今年，我國REITs的推進節奏有所加快，9月底中國人民銀行、中國銀監會發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中，明確提出“積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點”。

　　國外成熟的REITs產品一般具備一定的稅收優惠、良好的流動性、低投資門檻和標準化設計等特征。樂加棟認為，雖然按照國際標準來說，中信證券5月推出的“中信啟航”并不能算嚴格意義上的REITs，但因為其跨越了非標產品到標準化產品的鴻溝，為投資者打通了投資渠道，其積極意義仍不言而喻。另外，從房地產行業來說，如果REITs順利推行，商業地產企業通過出售給REITs還可實現退市套現和資金的回籠，提高了內部收益和縮短了投資回報周期。

　　長期以來，由于REITs涉及房地產，有人擔心推行REITs會引起住宅價格繼續上漲，但從目前國內的情況來看，這種可能性并不大。海通證券高級分析師倪韻婷認為，海外REITs的房產主要是以家用住宅為代表的住宅地產、寫字樓和零售商場。而從國內的實際情況看，未來REITs主力將是商業地產，因為一線城市的住宅地產租金回報率僅2%，對投資者吸引力太低；商業地產一般毛收益率在5%到6%之間，高于部分美國REITs。因此商業地產具有更大的優勢進行資產證券化。

　　目前，中信金石并未向外透露更多的REITs產品細節，但業內人士分析，該產品或將借鑒“中信啟航”模式，采取分級證券化方式發行。據了解，“中信啟航”優先級投資者主要獲取相對穩定的租金收益，次級投資者則主要獲取物業增值的收益，優先級和次級按7∶3比例發行。（記者 陸 敏）