相比較私募REITs，公募REITs更能有效地擴大投資人范圍，加強不動產(chǎn)并購定價的市場性，實現(xiàn)全流程的透明度。以公募基金為載體，直接投資于有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流和資本增值可能的基礎(chǔ)不動產(chǎn)項目公司，是目前實現(xiàn)具有國外成熟市場REITs投資等同效應(yīng)的最佳途徑。
如果有一款基金產(chǎn)品只需100000元，就可分享出租率100%、定位為高端寫字樓的前海萬科企業(yè)公館的租金收益，你愿意買嗎？
有很多投資者對此表示出了興趣。6月26日，國內(nèi)首只公募REITts——鵬華前海萬科REITs將正式公開發(fā)行，發(fā)行期間單個投資者的單筆認(rèn)購門檻為10萬元，在產(chǎn)品成立并上市后，在二級市場則10000元即可參與交易。
“分享頂級商業(yè)物業(yè)租金收益機會。”這是鵬華基金為投資者帶來的新型投資工具。鵬華基金副總裁高鵬認(rèn)為，相比較私募REITs，公募REITs更能有效地擴大投資人范圍，加強不動產(chǎn)并購定價的市場性，實現(xiàn)全流程的透明度。
同時，以公募基金為載體，直接投資于有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流和資本增值可能的基礎(chǔ)不動產(chǎn)項目公司，是目前在中國REITs稅法和證券法尚缺乏明確的條例指引的現(xiàn)狀下，實現(xiàn)具有國外成熟市場REITs投資等同效應(yīng)的最佳途徑。
首只公募REITs交易細節(jié)
據(jù)產(chǎn)品資料，鵬華前海萬科REITs是一只封閉式混合型發(fā)起式基金，基金的部分資產(chǎn)，將通過增資方式持有目標(biāo)公司50%的股權(quán)至2023年7月24日，獲取自2015年1月1日起至2023年7月24日期間前海企業(yè)公館項目100%的實際或應(yīng)當(dāng)取得的除物業(yè)管理費收入之外的營業(yè)收入。
目標(biāo)公司全稱為深圳市萬科前海公館建設(shè)管理有限公司，受讓前海投控與萬科企業(yè)轉(zhuǎn)讓的2015年1月1日起至2023年7月24日止的前海企業(yè)公館項目100%收益權(quán)。
前海企業(yè)公館分為特區(qū)館區(qū)和企業(yè)公館區(qū)。特區(qū)館區(qū)包含一座約為12000平方米的特區(qū)館，企業(yè)公館區(qū)包含36棟建筑面積約200至1600平米不等的企業(yè)公館、一座約3300平米的商務(wù)中心、約3000平米的商業(yè)配套以及約6000平米的半地下停車場。
截至2015年3月，前海企業(yè)公館已簽約或確認(rèn)入住意向的面積比例已達到100%。
除此之外，鵬華前海萬科REITs還投資固定收益類產(chǎn)品。其投資組合比例為：投資于確定的、單一的目標(biāo)公司股權(quán)的比例不超過基金資產(chǎn)的50%，投資于固定收益類資產(chǎn)、權(quán)益類資產(chǎn)等的比例不低于基金資產(chǎn)的50%。
萬科高級副總裁兼董秘譚華杰對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這款產(chǎn)品主要是在兩個方面取得突破，第一它是一個公募REITs，第二它確實是針對房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益，是第一次跟房地產(chǎn)有關(guān)系的。而以往國內(nèi)所謂的REITs，實際上都還是房地產(chǎn)信托。
鵬華基金副總裁高鵬撰文表示，當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)信托基金以債權(quán)為主，募集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)，還款主要依靠房地產(chǎn)項目銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流，其實質(zhì)是貸款性質(zhì)的項目融資，信托只是充當(dāng)結(jié)構(gòu)化融資的載體，與國際通行的REITs以長期持有并經(jīng)營房地產(chǎn)的模式完全不同。
截至目前，中國市場上出現(xiàn)的類REITs產(chǎn)品有好幾個。其中，號稱首只REITs的中信啟航，仍是私募性質(zhì)；而萬達“穩(wěn)賺1號”、高和中投保產(chǎn)品是與互聯(lián)網(wǎng)金融相結(jié)合的，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺將份額進行分拆，避開200人份額的限制。但其不能上市，因此不能稱為REITs。
就投資人認(rèn)購門檻而言，鵬華前海萬科REITs作為公募產(chǎn)品的創(chuàng)新試點，10萬元即可認(rèn)籌；而中信啟航門檻較高，優(yōu)先級最低認(rèn)購額度為300萬，劣后級最低認(rèn)購額度為100萬。作為互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，萬達“穩(wěn)賺1號”1000元即可認(rèn)購；高和中投保門檻也是1萬元。
期限和流動性方面，鵬華前海萬科REITs基金在10年存續(xù)期內(nèi)將采用封閉式運作方式，這能夠有效保證基金在存續(xù)期對標(biāo)的公司權(quán)益的投資持續(xù)性。基金成立后，場內(nèi)份額可在深圳證券交易所上市交易，給持有人提供流動性便利。
中信啟航為5年期產(chǎn)品，在深圳交易所掛牌，由于只能是合格投資人參與認(rèn)購和交易，因此流動性較弱。萬達“穩(wěn)賺1號”是7年期的產(chǎn)品，為了化解流動性和期限難題，產(chǎn)品成立3個月后即可在快錢平臺上進行撮合轉(zhuǎn)讓；高和中投保類REITs為1年期產(chǎn)品，成立之后即可通過網(wǎng)金社（阿里巴巴旗下的平臺之一）平臺進行變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓。
業(yè)內(nèi)人士指出，相較而言，鵬華前海萬科REITs上市后，其流動性更好。
風(fēng)控機制的創(chuàng)新
據(jù)悉，鵬華前海萬科REITs將采用現(xiàn)金分紅方式，在滿足分紅條件的前提下，基金收益每年至少分配一次；每年基金收益分配比例不低于基金年度可供分配利潤的90%。
投資者更關(guān)心收益率和風(fēng)控。鵬華前海萬科REITs的風(fēng)險收益特征介于債券型和股票型基金之間。作為前海的首只創(chuàng)新REITs金融產(chǎn)品，前海金融控股有限公司以自有資金或其指定機構(gòu)認(rèn)購本基金份額3億份（不包括利息折算的基金份額），自合同生效之日起2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。
同時，深圳萬科也將開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬元的保證金并確保每年維持不低于這個水平，此外萬科獲得的超額收益分成部分（為了更好實現(xiàn)利益綁定，基金對萬科超出預(yù)期的運營結(jié)果實行超額收益部分分成機制，有利于項目后續(xù)的良好運營），也將存入保證金賬戶。若目標(biāo)公司實際業(yè)績收入低于當(dāng)期業(yè)績比較基準(zhǔn)的，深圳萬科應(yīng)以保證金賬戶資金余額為限按兩者的差額向基金進行支付。
“萬科承諾一定額度的運營保證金，運營不好萬科補貼，是一種間接的兜底方法，也是與超額收益分成相對應(yīng)的。”接近萬科的人士表示。
相比較而言，萬達“穩(wěn)賺1號”最后也是由萬達自己兜底回購；中信啟航主要靠基礎(chǔ)資產(chǎn)分級來完成優(yōu)先級的信用增級，劣后級無兜底收益；高和類REITs則由中投保提供本金及預(yù)期收益增信保障。
鵬華萬科REITs募集上限為30億。其中，基石投資人前海金控將以自有資金或其指定機構(gòu)認(rèn)購3億份（不包括利息折算的基金份額），自基金合同生效之日起2年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。同時，鵬華基金將以自有資金認(rèn)購1000萬份（不包括利息折算的基金份額），自基金合同生效之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。基石投資人或其指定機構(gòu)，以及基金管理人認(rèn)購的基金份額（不含利息折算份額）不參與超限當(dāng)日的比例配售。
鵬華方面表示，鵬華萬科REITs是在封閉運作期內(nèi)投資于目標(biāo)公司股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)，因此與股票型基金和債券型基金有不同的風(fēng)險收益特征，預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金。