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      樓市利好接踵而至房地產(chǎn)市場底部已現(xiàn)共識

      樓市利好接踵而至房地產(chǎn)市場底部已現(xiàn)共識

      2014-11-27 09:21:00

      來源:證券日報(bào)

          對開發(fā)企業(yè)來說,降息對其直接融資及間接融資通道均將帶來積極影響,進(jìn)而逐步改善未來的開發(fā)投資節(jié)奏

          ■本報(bào)記者 王 崢

          四季度以來,無論是地方政府還是中央層面,利好樓市的政策便一波接一波的相繼出臺。而11月21日央行的降息舉措,更是令整個(gè)市場高度興奮。

          對此,業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,利率下調(diào)后房地產(chǎn)肯定是受益較大的一個(gè)行業(yè),加之各地成交量已經(jīng)出現(xiàn)回升跡象,市場底部可以說已經(jīng)形成,預(yù)計(jì)后期成交量將繼續(xù)回升,但受庫存等影響,房價(jià)短期內(nèi)并不會(huì)大幅上漲。

          降息強(qiáng)心劑

          11月21日,央行發(fā)布通知,決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%,同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革,將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其它各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整,并對基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡并。

          實(shí)際上,這一舉措的實(shí)施,伴隨的是中國經(jīng)濟(jì)增長的持續(xù)放緩。自年初以來,盡管有關(guān)部門已采取各種“有針對性的松綁”措施,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長依舊疲軟。2014年第三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長7.3%,已下降至五年來最低點(diǎn),2014年上半年同比增長7.4%。

          而早在10月29日的國務(wù)院會(huì)議上,國務(wù)院總理李克強(qiáng)部署了推進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)大和升級,并時(shí)隔5年后再次提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”,同時(shí)還要求加強(qiáng)保障房建設(shè),放寬提取公積金支付房租條件。

          中央層面連續(xù)釋放出的信號也確實(shí)刺激了樓市的回暖。11月份前三周,全國住宅市場成交量維持在今年的階段性高位。中原監(jiān)測的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示,新建住宅成交面積上周(11.17—11.23)環(huán)比微升3%,較去年周均水平上升12%。其中,一、二線周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。

          中指院的報(bào)告也顯示,對于房地產(chǎn)業(yè)的影響來說,貨幣手段歷來是刺激市場需求的最有效工具,此次降息將成為市場加快庫存去化的重要利器。從“930”政策出臺至今各地房貸落實(shí)情況可以看出,絕大多數(shù)商業(yè)銀行在執(zhí)行利率優(yōu)惠時(shí)附有其他條件,新政中提及的0.7倍利率下限更是難以覓見。而存貸款利率包括公積金貸款利率全面下調(diào),若各商業(yè)銀行首套房貸繼續(xù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率,購房者將享受到相當(dāng)于此前利率94折的優(yōu)惠,對潛在購房需求的刺激釋放作用將更為直接。

          購房者支付能力提高

          而隨著央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款利率,各大商業(yè)銀行也對商業(yè)性貸款的基準(zhǔn)利率作出調(diào)整,各地公積金管理中心則發(fā)布通知下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。

          據(jù)記者了解,目前各大商業(yè)銀行6年-30年期商業(yè)貸款利率由6.55%降至6.15%,不少銀行還可在此基礎(chǔ)上給予9折的優(yōu)惠。

          公積金方面,包括北上廣深在內(nèi)的十多個(gè)城市也紛紛做出了調(diào)整。以北京為例,1年-5年(含5年)期個(gè)人住房公積金貸款利率,由4.00%下調(diào)0.25%至3.75%;5年-30年(含5年)期個(gè)人住房公積金貸款利率,由4.50%下調(diào)0.25%至4.25%。規(guī)定指出,2014年11月22日(不含)以前發(fā)放的,期限在一年(含一年)以內(nèi)的個(gè)人住房公積金貸款,2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率,不分段計(jì)息;期限在一年以上的個(gè)人住房公積金貸款,2014年11月22日后仍執(zhí)行原利率,自2015年1月1日(含)開始,執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房公積金貸款期限檔次利率。

          對此,世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管陳仲偉表示,“利率下降后,房地產(chǎn)市場將從中獲益,交易量有望攀升。預(yù)期按揭利率方面將有更大折扣出現(xiàn),購房者的支付能力得以提高,更多潛在購房者會(huì)進(jìn)入市場。過去六個(gè)月持續(xù)下跌的房價(jià)有可能復(fù)蘇”。

          但他同時(shí)指出, 由于大多數(shù)二、三線城市的商品房庫存仍然高企;多數(shù)開發(fā)商也仍面臨完成全年銷售目標(biāo)的巨大壓力;且房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇以前,開發(fā)商的流動(dòng)資金依然緊張。因此房價(jià)在近期內(nèi)并不會(huì)大幅度上揚(yáng)。

          房企資金鏈壓力或緩解

          而對開發(fā)企業(yè)來說,降息對其直接融資及間接融資通道也將帶來積極影響,進(jìn)而逐步改善未來的開發(fā)投資節(jié)奏。

          業(yè)內(nèi)人士指出,隨著2014年A股房企再融資再啟、“930政策”強(qiáng)調(diào)MBS及REITs等利好舉措,房企融資渠道不斷拓寬,但融資成本未見顯著下降。本次降息將降低優(yōu)質(zhì)房企的直接融資成本,加之降息刺激年末銷售回款加快,房企資金鏈壓力或?qū)⒌玫骄徑狻YY金面與預(yù)期全面向好將推動(dòng)企業(yè)加快開工,但由于當(dāng)前存量仍處高位,今年持續(xù)同比下降的新開工或?qū)⒃诿髂曛饾u轉(zhuǎn)好,房地產(chǎn)開發(fā)投資節(jié)奏也將迎來明顯變化。

          陳仲偉也認(rèn)為,在商業(yè)地產(chǎn)投資市場,隨著對經(jīng)濟(jì)增長及房地產(chǎn)市場疲軟的擔(dān)憂越來越多,賣方與投資者在價(jià)格預(yù)期上的差距還在擴(kuò)大。此次降息將改善開發(fā)商的流動(dòng)資金狀況,減少開發(fā)商被迫拋售其商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)的可能性。同時(shí)由于降息也將促進(jìn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長,賣方對價(jià)格的期望值將進(jìn)一步提高。因此縮小賣方與買方的價(jià)格差距,可能需要更長的時(shí)間。

          同時(shí),陳仲偉稱,未來一年半的時(shí)間里市場仍將保持較寬松的政策環(huán)境,2015年有可能進(jìn)一步降息。不過,考慮到今年相對穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境,以及當(dāng)前領(lǐng)導(dǎo)層不同的指導(dǎo)理念,央行實(shí)行進(jìn)一步降息的幅度可能較小,以避免經(jīng)濟(jì)硬著陸。此次政策松綁將更加溫和,持續(xù)時(shí)間也將更長久。

          而對于未來市場的走勢,高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為,“房地產(chǎn)市場的底部已經(jīng)出現(xiàn),本次降息后,各城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行的可能性非常低;但不同城市房地產(chǎn)市場走出底部的時(shí)間肯定不一樣,長短由各城市的供需決定,供應(yīng)量大的城市,在底部的時(shí)間會(huì)更長,也許將持續(xù)一年”。

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