劉正山
最近，房地產市場出現(xiàn)新動向，一線城市房價仍在高位徘徊的同時，個別地區(qū)新建住宅銷量大幅增長。樓市是否走向全面回暖，房地產市場宏觀調控何去何從？
統(tǒng)計數據顯示，今年前8個月，全國房地產投資同比增長36.7%左右，商品房銷售面積增長了6.7%，而且目前還在增長。從個別城市看，剔除經濟適用房和兩限房后，北京8月一手住宅市場共成交5511套，環(huán)比分別增長14.5%，成交均價18519元/平方米，環(huán)比增長6.8%。在上海，8月本市一手商品住宅共成交13198套，環(huán)比分別提高了17.4%。
那么，是否可以由此得出樓市回暖的結論呢？答案是否定的。從北京、上海等個別城市情況看，量價齊升，似乎可以稱之為回暖。但是，這種短期現(xiàn)象還不足以判斷市場走勢，特別是全國的樓市僅僅表現(xiàn)為成交量的回升，但價格依然處于徘徊之勢。如果今后一段時間，樓市出現(xiàn)連續(xù)3個月以上的量價齊升的局面，則可認為是全面回暖。
盡管說目前樓市還沒有出現(xiàn)真正意義上的回暖，但是以房地產市場走勢的先導指標“地王”來衡量，回暖的壓力非常大。眾所周知，房屋建設在土地之上，土地好比是面粉，房地產好比是饅頭。一旦面粉漲價，饅頭的價格也將被推高。土地市場的態(tài)勢可以用“地王”數量的多少來衡量。
我對2010年1月1日到9月16日期間全國各種媒體報道的“地王”統(tǒng)計表明：全國一共出現(xiàn)50個“地王”，其走勢特點為：自6月開始，“地王”數量持續(xù)上揚：6月2個，7月3個，8月3個，9月（截至9月16日）10個。這50個“地王”與2009年的特征不同——國企（包括央企）主導“地王”的局面被打破，民企（包括非國有的上市公司和外資企業(yè)）在土地市場上日益唱主角，而且，還出現(xiàn)了“個人地王”。50個“地王”中，國企（包括央企）拍得14個，占28%，遠遠低于2009年的70%。
這說明，4月中旬以來中央及各地出臺的一系列調控政策措施雖然產生了房地產市場“量跌價滯”的效果，但并未對房地產業(yè)發(fā)展形成根本影響，房地產市場的前景依舊被看好。
為何這一輪房地產市場調控尚未取得預期成效？一是調控存在“時滯”（time lag）。時滯是時間滯后的簡稱，是指某一政策從啟動到產生效果的時間段。2010年新國十條（《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》）出臺之后，各部委和各地逐步出臺落實舉措，如4月30日北京出臺“限定購房套數”的細則；6月5日住建部出臺了第二套房新認定標準。隨著時間的推移，新國十條的逐步落地，調控開始“初見成效”。本輪房地產調控最重要的目標是：遏制部分城市房價過快上漲。而到目前，房價已經不再“過快上漲”。當然，如住建部政策研究中心副主任王玨林所說，價格是老百姓衡量調控是否成功的唯一標準。價格下來了，百姓就會認為此次調控取得了效果。因此，“商品住宅的價格必須下來”，本輪調控才算達到最終目的。
二是現(xiàn)有調控舉措尚未完全落地。如，新“國十條”中規(guī)定的“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節(jié)個人房產收益的稅收政策”，至今尚未落實；“加快閑置房地產用地處理 ”，有待強化落實，因為國土資源部的工作安排為“7月督察、8月約談、9月問責”，閑置土地處置結果如何，尚待觀察。此外，“國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，增加居住用地供應，調整住房供應結構，三類用地總占比不低于70% ”，也沒有得到較好的落實。據統(tǒng)計，截至今年9月9日，各主要城市的推地數遠遠未達到計劃目標。即使與去年相比，也只完成了其土地出讓總量的66%。11個城市平均土地出讓量，僅完成了今年計劃的47%。特別是北京、重慶、廣州、杭州等城市，截至目前僅完成今年土地出讓計劃的不足三成。