【經(jīng)濟觀察】住房租賃合同需網(wǎng)簽、備案影響幾何？
自9月起，在北京租房需進行合同網(wǎng)簽和備案登記。這一新規(guī)源于全國首個規(guī)范住房租賃的地方性法規(guī)《北京市住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)。根據(jù)《條例》，北京市將建立健全住房租賃管理服務平臺，為租賃當事人提供住房租賃合同網(wǎng)簽、登記備案、信息查詢和核驗等服務。出租人應當在租房合同簽訂30日內(nèi)，辦理住房租賃登記備案；從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構通過住房租賃管理服務平臺完成租賃合同網(wǎng)簽，自動提交登記備案。
作為平等民事主體間的協(xié)議，合同滿足主體適格、意思表示真實、不違反法律法規(guī)和社會公序良俗等要件，即為依法成立。那么，對于住房租賃合同而言，《條例》為何進一步提出登記備案要求，鼓勵通過住房租賃管理服務平臺完成住房租賃合同簽約備案？
從現(xiàn)實情況看，長期以來，出于監(jiān)管審查、避免“一房二賣”等需要，商品房買賣網(wǎng)簽備案已成為社會共識。而租房涉及穩(wěn)定居住權，同樣屬于民生范疇，但住房租賃合同卻往往由出租人和承租人雙方或經(jīng)由中介私下簽訂。
在租賃關系中，承租人一般處于相對弱勢地位。隨意漲租、克扣押金、暴力清退、長租公寓暴雷、二房東卷款跑路等住房租賃市場有失規(guī)范的現(xiàn)象動搖著承租人本應享有的權益保障。北京市住建委有關負責人表示，從多年來的管理實踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權益受到侵害。
正是在此基礎上，《條例》在民法典平等保護當事人的原則下，從居住條件、安全保障、穩(wěn)定租金、糾紛調(diào)處等方面進一步突出對承租人居住權益的保障。例如，對于承租人普遍關心的提前收房、隨意漲價等問題，《條例》規(guī)定，不得采取停止供水、供電、供熱、供燃氣等方式，或者采取暴力、威脅等非法方式，提前收回租賃住房；住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時，市人民政府可以采取漲價申報、限定租金或者租金漲幅等價格干預措施，穩(wěn)定租金水平。
住房租賃合同網(wǎng)簽備案，有助于將上述租金和押金數(shù)額、租賃期限、解除合同的合理告知期限等與承租人權益密切相關的內(nèi)容“白紙黑字”地落于合同示范文本中，使得居住的安全性和穩(wěn)定性、租金和押金的收取等全部進入監(jiān)管視野之內(nèi)，方便有關部門實施更有力有效的監(jiān)管。
此外，《條例》規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當具備相應的資金、人員和管理能力且進行登記備案，個人轉(zhuǎn)租住房超過規(guī)定數(shù)量應當申請住房租賃企業(yè)設立登記并備案，精準打擊了黑中介、“二房東”的不法行為，進一步規(guī)范了住房租賃市場秩序。
作為首個將“租購并舉”寫入地方立法的城市，北京市出臺《條例》有利于引導租房市場健康有序發(fā)展，加快完善租購并舉的住房體系。而要實現(xiàn)租購并舉，租售同權是題中之義。
不同于房屋產(chǎn)權所有人，在住房租賃合同尚未實施網(wǎng)簽備案之前，承租人辦理各項業(yè)務存在諸多不便。當經(jīng)過網(wǎng)簽備案，承租人憑借住房租賃合同登記備案編號，便可以辦理申領居住證、積分落戶、公積金提取等公共服務事項。可見，住房租賃合同網(wǎng)簽，在保護承租人權益的同時，更為承租人獲得均衡的公共服務提供了保障。
時斕娜