取消限購刺激樓市有限世茂等房企深耕大本營

　　多家知名房企高層向《證券日報》記者透露，目前來看，限貸不松綁，取消限購對樓市刺激作用還不明顯，而不少房企今年都靠“大本營”戰(zhàn)略突圍

　　■本報記者 王麗新

　　“在目前樓市下，除一線城市外，取消限購對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)影響市場較小。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，盡管取消限購城市已經(jīng)達(dá)到23個，但限貸不松綁，市場趨勢很難改變。

　　值得一提的是，《證券日報》記者從多家房企處獲悉，取消限購對高端市場影響相對明顯一些，但短期內(nèi)對其總體銷售業(yè)績的拉升作用不大。不過，開發(fā)商有自己的“招”去突圍。

　　事實(shí)上，今年以來，在全國房地產(chǎn)市場“降”聲一片，庫存巨大的壓力下，多家知名房企都在以“大本營”戰(zhàn)略突圍，其中，有房企高層向記者表示，“在這個區(qū)域我們深耕多年，對市場非常熟悉，能夠靈活把控推盤節(jié)奏和平衡推貨量，在全國范圍內(nèi)，銷售業(yè)績最好，消化存貨速度最快的地區(qū)就是公司的大本營區(qū)域”。

　　短期內(nèi)難以大量消化存貨

　　事實(shí)上，從多地取消限購后的表現(xiàn)來看，由于庫存過高，在當(dāng)?shù)赜性谑垌?xiàng)目的知名房企也不看好該政策能夠刺激其實(shí)現(xiàn)加快銷售速度，回籠現(xiàn)金的目標(biāo)。

　　“限購取消了，但銀行限貸政策并未放松，對于我們這種剛需項(xiàng)目來說，限貸不放松才是阻礙成交量提升的關(guān)鍵因素。”以榮盛發(fā)展為代表的中小房企銷售人員向《證券日報》記者直言。

　　此外，呼和浩特當(dāng)?shù)亓硪环科箐N售人員也表示，“限購取消后，我們項(xiàng)目成交量并沒有明顯提升，畢竟市場觀望情緒濃厚，短期內(nèi)還無法快速打開局面”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院提供的報告顯示，2013年，在35個大中城市中，呼和浩特商品住宅庫存排行第一，去化周期超過3年。無獨(dú)有偶，以另一個城市溫州為例，截至2014年7月份，溫州一年內(nèi)三次提及限購松綁或取消，且近期全面放開限購的迫切愿望得以實(shí)現(xiàn)。

　　不過，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，此次取消限購的“止跌藥”對于溫州樓市的刺激作用有限。從溫州市市區(qū)商品房庫存來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月底，溫州市市區(qū)商品房庫存量為123.34萬平方米，庫存去化周期為18個月。盡管此前部分房企大幅降價，但上半年整個溫州市場成交情況尚沒有回歸到“量”的軌道上來，整個市場成交均價也在持續(xù)下跌。從未來發(fā)展趨勢來看，溫州樓市短期內(nèi)似乎仍然在僵局之中，還沒有明顯好轉(zhuǎn)。

　　值得一提的是，對于高端市場而言，取消限購確實(shí)能夠促進(jìn)一些成交量。“我們在廈門的項(xiàng)目銷售一個月內(nèi)開盤兩次，銷售額總計超過了10億元”。某房企負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者坦言，這與廈門暗中放開高端市場限購不無關(guān)系。

　　然而，高端項(xiàng)目畢竟周轉(zhuǎn)較慢，無法承擔(dān)房企完成年度銷售目標(biāo)的重任。鑒于此，在淡市下，多家開發(fā)商都選擇了在“大本營”發(fā)力。

　　房企靠“大本營”戰(zhàn)略突圍

　　“我們銷售業(yè)績最好的地區(qū)是福建大本營區(qū)域。”世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日報》記者透露，2012年，世茂在福建地區(qū)的銷售總額為150億元，2013年為180億元，連續(xù)兩年成為福建地區(qū)銷售業(yè)績最高的開發(fā)商。

　　值得一提的是，有接近世茂房地產(chǎn)的人士向本報記者透露，今年上半年，世茂在福建地區(qū)的銷售額已經(jīng)接近100億元。該人士進(jìn)一步透露，為了完成全年800億元的銷售任務(wù)，世茂房地產(chǎn)明確了推盤思路，即“優(yōu)勢區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目、集中發(fā)力”，尤其是在福建和江浙地區(qū)的二、三線城市集中推盤發(fā)力。

　　對此，世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向本報記者坦言，公司一般控制推盤節(jié)點(diǎn)時都是因地而宜、因盤而宜。最重要的是，公司把這個權(quán)力充分地下放給了一線銷售團(tuán)隊(duì)。鑒于此，在以“成交萎縮、庫存積壓”為標(biāo)志的市場下，世茂在福州、蘇州、晉江、南京、廈門等8個城市都有項(xiàng)目成為銷冠，同時多個銷售業(yè)績超過百億元的大盤也都布局在福建地區(qū)，因此資金回籠情況較好。

　　值得一提的是，改善型高端項(xiàng)目為世茂在福建地區(qū)的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)了較高銷售額。在世茂的福建項(xiàng)目中，泉州和廈門兩地的項(xiàng)目客群以上市公司董事長、高管以及私營企業(yè)主為主，甚至涉及福建的高凈值人群。

　　“世茂的掌舵人家族有很豐富的商業(yè)客戶資源，也注重與其溝通，甚至?xí)芯块}商和浙商的生活方式，從而應(yīng)用到產(chǎn)品設(shè)計中，搶得豪宅客戶”。上述接近世茂人士向記者直言，鑒于此，才能很好地利用和把控大本營市場吸金。

　　更為值得注意的是，除了世茂在大本營下重金深耕擴(kuò)張外，其它開發(fā)商也非常重視淡市下靠“大本營”戰(zhàn)略突圍的計劃。

　　“從全國市場來看，龍湖在重慶市場銷售業(yè)績最好。”一位接近龍湖地產(chǎn)人士向本報記者透露，這與其在大本營重慶布局項(xiàng)目多，品牌效應(yīng)好，且不斷加快該地擴(kuò)張有關(guān)。

　　此外，有接近越秀地產(chǎn)相關(guān)人士也向《證券日報》記者透露，越秀地產(chǎn)在廣州的銷售業(yè)績最好，而且其商業(yè)性經(jīng)營物業(yè)收入也非常高。