央行松綁信貸、住建部放寬公積金政策等利好并沒有讓房企吃下定心丸，為了回流資金，等不及的房企不惜違反國家明文法規(guī)賣房，甚至連龍頭房企的身影也現(xiàn)身其中。
北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括房山區(qū)綠地啟航國際三期在內(nèi)的綠地集團(tuán)在京四大項(xiàng)目都打著“買寫字樓，開發(fā)商包租，購房人每年享受8%年化收益”的名義進(jìn)行銷售，此舉不但違反了國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》中不得承諾投資回報(bào)的規(guī)定，也違反了原建設(shè)部出臺的《商品房銷售管理辦法》。
業(yè)內(nèi)分析稱，綠地的上述違規(guī)行為并非個例，一方面折射出房企年末沖量的迫切，另一方面也反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈偏緊的現(xiàn)象。
承諾高投資回報(bào)率
近期不少市民都接到了自稱是房山區(qū)綠地啟航國際項(xiàng)目的推銷電話，電話中銷售人員稱，購買該項(xiàng)目樓盤可以享受每年總房款8%的投資回報(bào)率，投資回報(bào)期可長達(dá)十年。
北京市住建委網(wǎng)站顯示，綠地啟航國際三期項(xiàng)目于去年12月29日獲得9棟辦公樓共計(jì)981套房源的預(yù)售許可證，截至目前已簽約566套。
昨日，北京商報(bào)記者在該項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場看到了如電話中所說的投資回報(bào)展牌。
據(jù)銷售人員介紹，目前推出活動的樓盤為去年開盤的寫字樓項(xiàng)目，均價(jià)2萬元/平方米。購房人在買房之初要與綠地集團(tuán)簽署包租十年的合同，在十年合同期內(nèi)，綠地會每年向購房人返還總房款8%的年化收益；另外，購房人從交付首付款后到收房這一期間，也可享受首付款8%的年利息。
不過，上述綠地項(xiàng)目的承諾明顯違反了國家的相關(guān)規(guī)定。
原建設(shè)部2001年出臺的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；國家工商總局的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條則規(guī)定，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。
原北京市建委2007年曾發(fā)通知，開發(fā)商不得在銷售廣告及宣傳材料中承諾固定升值或者投資回報(bào)；不得采用售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房；不得采用返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。北京市住建委2012年印發(fā)的《北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)行政處罰裁量基準(zhǔn)（一）（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房，將會被處以警告、責(zé)令限期改正以及1萬元以上3萬元以下罰款。
北京商報(bào)記者注意到，享受收益返還是有條件的，必須要購買2套以上房子，首付款比例不低于20%，且在規(guī)定期限內(nèi)不可退出，如退出需要付給開發(fā)商一筆不菲的違約金，約合房款的10%。
違規(guī)銷售野蠻生長
北京商報(bào)記者隨后發(fā)現(xiàn)，上述綠地啟航國際違規(guī)進(jìn)行承諾投資回報(bào)的銷售行為并非個例，綠地在京的通州綠地中央廣場、順義綠地自由港、石景山環(huán)球金融城三大項(xiàng)目也有覆蓋。其售樓人員透露，綠地對外將該項(xiàng)目命名為“V8財(cái)富計(jì)劃”，宣稱“在銀行理財(cái)產(chǎn)品的‘6’時代告終之時，以商辦投資引領(lǐng)的‘8’時代到來，且該投資周期長、回報(bào)高、有保障”，核心內(nèi)容都是通過承諾高投資回報(bào)銷售寫字樓或商住項(xiàng)目。
據(jù)北京郝俊波律師事務(wù)所主任律師郝俊波介紹，無論是原建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》還是國家工商總局的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，對這種承諾投資回報(bào)的行為都進(jìn)行了明確禁止。據(jù)此，綠地所稱的8%的投資回報(bào)已經(jīng)涉嫌違規(guī)。
另外，按照銷售人員介紹，購房人與綠地簽訂的合同中明確標(biāo)注，任意一方未履行十年的合約，就要向?qū)Ψ浇桓犊偡靠?0%的違約金。對此，郝俊波解釋稱：“本身簽署8%的投資回報(bào)合同就是違規(guī)行為，因此交付10%的違約金這一項(xiàng)也是不能成立的。”
承諾高回報(bào)的“底氣”
據(jù)悉，目前房山區(qū)寫字樓的每日租金在2.3-2.5元之間，而以200萬元的寫字樓總價(jià)計(jì)算，開發(fā)商每年將向購房人支付總房款的8%，即16萬元的投資回報(bào)，這也就意味著開發(fā)商從購房人手中回收房源的費(fèi)用高達(dá)每日4.3元/平方米，換句話說，開發(fā)商每天每平方米就要倒貼2元左右。
“這不是在做賠本買賣嗎？”對于北京商報(bào)記者的疑問，該項(xiàng)目銷售人員回答稱：“我們有政府補(bǔ)貼。”
但更多的業(yè)內(nèi)人士指出，即便是沒有政府補(bǔ)貼，綠地通過8%的投資回報(bào)所快速回籠的資金，相比于其在市場上的融資成本還是低很多。
統(tǒng)計(jì)顯示，綠地上半年動用了197億元資金用于拿地，成為所有房企中拿地最大方的一家。
“一方面在頻繁增加土地儲備，另一方面如果不快速出貨現(xiàn)金就無法周轉(zhuǎn)。如果單從項(xiàng)目角度看，在目前整個房地產(chǎn)投資熱情低迷的情況下，高投資回報(bào)的財(cái)富計(jì)劃將發(fā)揮融資功能，從而確保項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)行”，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)如是評價(jià)。
對于上述問題，北京商報(bào)記者向綠地京津事業(yè)部發(fā)去采訪提綱，但截至昨晚發(fā)稿前仍未得到回復(fù)。