同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析：由于調(diào)控政策的繼續(xù)從緊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金面越來越緊張，部分企業(yè)要通過調(diào)整開工項(xiàng)目、放緩開發(fā)周期緩解企業(yè)資金面的壓力，以應(yīng)對市場的不確定性。一些開發(fā)商由于拿地階段比較激進(jìn)，導(dǎo)致面粉貴過面包，地王頻現(xiàn)，而這些地塊立即開發(fā)入市肯定會(huì)虧本
今年樓市增速趨緩，一些地塊受到“冷遇”，但土地價(jià)值依舊可觀。
一些省市加大了閑置土地的懲治力度，局部囤地?zé)岢鼻娜煌巳ィe置土地問題依舊是“老大難”：為了短期收益，包括房地產(chǎn)、物流業(yè)在內(nèi)的多個(gè)行業(yè)普遍流行著圈地、囤地的粗放增長模式，同時(shí)也為企業(yè)和行業(yè)埋下了危機(jī)的種子。
“地王”式焦慮
9月24日，北京崇文門菜市口地塊的圍擋里泵車進(jìn)進(jìn)出出，高聳的塔吊不斷搬運(yùn)成噸的鋼筋和鐵管，一扇常關(guān)的門也向公眾敞開，展示著三年來“猶抱琵琶半遮面”的施工進(jìn)度。
這塊2011年6月被香港上市公司合景泰富收入囊中的地塊，規(guī)劃面積16424.7平方米，由其子公司以7.1億元拿下，溢價(jià)率高達(dá)140%，成為當(dāng)時(shí)名副其實(shí)的“地王”。
雖然價(jià)格不低，但由于位置近鄰北京市地鐵5號(hào)線D出口，周邊已有新世界百貨、國瑞城、SoShow等成熟商業(yè)，離北京火車站也只有一站之遙，再加上人流量大、購買力強(qiáng)，確實(shí)是業(yè)內(nèi)廣為認(rèn)可的聚金之地。
就是在這樣寸土寸金的地盤，從2013年底開始“挖坑”，到今年6月份還只是出現(xiàn)了一個(gè)較大的坑。不過，中華工商時(shí)報(bào)記者日前走訪觀察時(shí)，該項(xiàng)目約四層的地下部分已建造了一層半，門口每天都有來自北京住總集團(tuán)等單位的泵車來往，該地塊圍擋的變化也耐人尋味：原來“見證摩力的時(shí)刻——未完待續(xù)”的幕布已經(jīng)“揭開”，“摩方”、“摩登匯”的創(chuàng)意廣告開始顯露真容。
而到底是“魔方”還是“摩登匯”抑或其他名稱，記者致電合景房產(chǎn)北京分公司時(shí)，接線人員竟表示分公司方面并不知情。而據(jù)施工現(xiàn)場多名人員介紹，該地塊的確是要建一個(gè)高端購物中心，但具體定位也不清楚。盡管如此，種種跡象表明，自北京市國土局7月啟動(dòng)閑置土地處置程序以來，該地塊的開發(fā)進(jìn)度已明顯加快。
記者就施工問題咨詢了北京市亦莊開發(fā)區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目經(jīng)理陳曉（化名），他分析說：“目前有泵車進(jìn)出主要是因?yàn)樵谧雎访嬗不龅仄秸ぷ鳎驗(yàn)橥谕痢⑦\(yùn)材料要車。按照正常進(jìn)度，每修一層需要一個(gè)月時(shí)間，從2011年到現(xiàn)在，三年時(shí)間只建了一層半，確實(shí)有點(diǎn)慢。但如果從7月開始算，目前的進(jìn)度也還算正常。比起長實(shí)集團(tuán)董事局主席李嘉誠9年三分之二項(xiàng)目未完工，合景泰富還算是按部就班。”
某香港上市房企董事會(huì)主席接受記者采訪時(shí)也承認(rèn)，其拿地后一般也是放兩年再開發(fā)，其中東北有塊地2004年拿到，2006年底成立公司，2007年才開發(fā)，“有些時(shí)候最重要的還是看風(fēng)向，風(fēng)向好才開發(fā)。”
對于多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，土地儲(chǔ)備也并非難言之隱。從上市房企公布2013年土地儲(chǔ)備情況來看，碧桂園儲(chǔ)備土地3908萬平方米，恒大地產(chǎn)期末土地儲(chǔ)備更高達(dá)1.51億平方米。
但市場周期進(jìn)入低谷期后，開發(fā)商是否會(huì)主動(dòng)囤地呢？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析：“由于調(diào)控政策的繼續(xù)從緊，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金面越來越緊張，部分企業(yè)要通過調(diào)整開工項(xiàng)目、放緩開發(fā)周期緩解企業(yè)資金面的壓力，以應(yīng)對市場的不確定性。一些開發(fā)商由于拿地階段比較激進(jìn)，導(dǎo)致面粉貴過面包，地王頻現(xiàn)，而這些地塊立即開發(fā)入市肯定會(huì)虧本。”
隨著今年碧桂園毛利下降、單方土地成本上升，其土地儲(chǔ)備也降低了122萬平方米。而從北京、廣州、南京等地多個(gè)高價(jià)地塊的去化情況看，“地王”焦慮確實(shí)長期存在。
北京方面，2013年9月，融創(chuàng)以21億的總價(jià)加異地建27.8萬平米醫(yī)院的出價(jià)奪得北京農(nóng)展館地塊，折合樓面價(jià)73099元/平米，成為北京新單價(jià)地王，并于去年引資12.25億元合作開發(fā)，但開發(fā)商開盤15萬元每平方米的售價(jià)，預(yù)計(jì)短期仍難以獲得審批。
2013年7月24日，中糧以23.6億元總價(jià)拿下孫河地王，剔除保障房，商品房部分樓面價(jià)高達(dá)4.84萬元/平方米。而此前進(jìn)入該區(qū)域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊樓面地價(jià)分別約為2.02萬元/平方米、2.94萬元/平方米、2.63萬元/平方米，目前已基本套現(xiàn)離場，但中糧拿下孫河地塊已一年多，直到近日才遲遲發(fā)布入市消息，隨著今年孫河鄉(xiāng)“BCDE地塊”的數(shù)次流拍，該地塊去化前景更加撲朔迷離。
非理性繁榮
不光樓市，近年來一些新興領(lǐng)域也難逃圈地、囤地嫌疑。
以近年來火熱的物流園區(qū)為例，相當(dāng)一部分企業(yè)主要通過土地出讓創(chuàng)收，賺取土地溢價(jià)。“在江蘇南通做工程的時(shí)候我就發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)拍下工業(yè)用地后，雖然建造了廠房，但不使用或雇幾個(gè)工人，實(shí)際上并不工作，之后等地價(jià)上漲再找機(jī)會(huì)改變土地性質(zhì)。”陳曉透露：“很多時(shí)候，恰恰因?yàn)殚e置土地當(dāng)時(shí)拿地成本低，銀行更愿發(fā)放貸款幫助其繼續(xù)擴(kuò)張，對于沒有囤地之嫌的企業(yè)，由于近兩年土地價(jià)格高，銀行放貸可能還有顧慮，這也間接導(dǎo)致了不斷囤地賣地的空心化、非理性的繁榮。”
另一個(gè)例子是，5年前北京一家規(guī)劃建筑面積17萬平方米的“綠色食品物流基地”，如今已經(jīng)是均價(jià)2.8萬元每平方米的商品樓。
實(shí)際上，針對當(dāng)年國內(nèi)物流用地空置高達(dá)60%的現(xiàn)象，2013年6月，國務(wù)院印發(fā)《深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作部門分工方案》，禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，并鼓勵(lì)以租賃方式供地，再通過設(shè)定有效的租賃期限，防止土地閑置浪費(fèi)。
今年7月商務(wù)部電子商務(wù)司副巡視員聶林海在2014中國國際電子商務(wù)大會(huì)上也對物流業(yè)囤地現(xiàn)象進(jìn)行批評，直指阿里巴巴CEO馬云所創(chuàng)建的菜鳥網(wǎng)絡(luò)：“馬云準(zhǔn)備做菜鳥平臺(tái)，因?yàn)楦鶕?jù)他的邏輯，他不是做虛擬平臺(tái)，從淘寶、天貓、支付寶還有云計(jì)算，如果他做一個(gè)物流的第四方智慧平臺(tái)，則是對我們國家作出重大貢獻(xiàn)，但是他走歪了，到處建物流基地建倉儲(chǔ)，因?yàn)榻?jīng)不住誘惑，地方政府太重視電子商務(wù)，給他非常便宜的地。”而據(jù)知情人透露，上萬畝的土地，菜鳥網(wǎng)絡(luò)目前用到的也只有十幾萬平方米。
“當(dāng)然，如果馬云的菜鳥網(wǎng)絡(luò)能借助物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新機(jī)遇，加速O2O布局，加強(qiáng)土地集約利用，真正推進(jìn)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也能洗清一些嫌疑。”一名不愿具名的物流專家表示：“否則就會(huì)像魯能、華潤、中信等大型房企一樣，雖憑借為地方政府建設(shè)城市配套獲得大量土地使用權(quán)回報(bào)，但也難免被約談、處理的命運(yùn)。”
類似物流行業(yè)，改革紅利的釋放還讓農(nóng)業(yè)、旅游、養(yǎng)老等行業(yè)屢現(xiàn)囤地現(xiàn)象。不過在華晨創(chuàng)投投資總監(jiān)宋龍濤看來，土地增值比較復(fù)雜，畢竟土地的價(jià)值具有不確定性，還要特別考慮其合法性，比如是不是通過招拍掛程序，土地性質(zhì)、用途是否符合規(guī)劃，等等。
“土地現(xiàn)在也沒以前那么火了，但物流、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老還是很好的方向，土地只是一種工具，不是真正能發(fā)大財(cái)、賺大錢的手段。”宋龍濤分析，在土地方面沉淀過多資金，不但會(huì)吞噬公司的現(xiàn)期盈利，也會(huì)埋下被高層次市場淘汰的種子。
清“閑”路漫漫
根據(jù)國土資源部2012年7月1日開始施行的《閑置土地處理辦法》，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的國有建設(shè)用地判定為閑置用地。其中，未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)。未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。
“按照相關(guān)規(guī)定，我們一般有兩次順延機(jī)會(huì)，每次時(shí)限是6個(gè)月，最多兩年也到頭了。不過我們還可以采取分期開發(fā)的方式延長這個(gè)時(shí)間。”陳曉表示：“當(dāng)然，從相關(guān)法規(guī)上看，崇文門菜市口地塊確實(shí)有囤地嫌疑。”
“但如果閑置原因在于開發(fā)商，則可以說是延期，如果原因不是開發(fā)商就是無限期了。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉在記者采訪時(shí)表示：“政策從來不缺，最后結(jié)果之所以都不了了之，原因大部分歸根結(jié)底都在地方政府。按道理說，政府應(yīng)該出讓干凈的地，拆遷等工作都完成了，但是很多時(shí)候地方政府出讓的地本身就是帶有問題的。”
“沒有開發(fā)商愿意主動(dòng)囤地十年八年的。”張大偉認(rèn)為，并一再強(qiáng)調(diào)自己并非為開放商說話：“大部分開發(fā)商都是要回籠資金的，花費(fèi)5億元囤兩年有可能，但鮮有人像李嘉誠那樣長時(shí)間囤地。因?yàn)檎l也不敢判斷十年后能漲那么多，真有那么神的話，那都是李嘉誠了。老是捂在那，企業(yè)會(huì)倒閉的。”
的確有消息稱，合景泰富2012年6月才完成現(xiàn)狀監(jiān)測并進(jìn)行方案安全評估，2013年7月10日完成論證和審核，但具體是否為開放商主觀原因不得而知。
“由于崇文門菜市口地塊位于核心位置，考慮周邊居民投訴等因素，一些時(shí)段無法施工，進(jìn)度也可能變慢。”陳曉分析說，他坦言自己曾經(jīng)也有過開發(fā)七年才完工的項(xiàng)目，其中原因復(fù)雜，所以甚至也不排除崇文門這個(gè)項(xiàng)目施工七八年的可能。
今年以來，海南省加大了閑置土地的清理、打擊力度。先是對閑置土地面積較大的魯能、中信等12家企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談，緊接著又約談了閑置土地處置進(jìn)展緩慢的瓊海市、樂東黎族自治縣政府主要負(fù)責(zé)人，開展面對面督察。
針對政府原因?qū)е卵悠诘馁|(zhì)疑，海南省國土環(huán)境資源廳廳長陳健春也承認(rèn)，政府原因造成的閑置，一方面表現(xiàn)為，將未完成拆遷清表的土地、缺乏基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地、缺乏相關(guān)證件和法律依據(jù)的土地進(jìn)行出讓，結(jié)果被企業(yè)當(dāng)作擋箭牌不開發(fā)，等著增值。
但為什么很多企業(yè)，明知所購地塊達(dá)不到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)，仍然愿意買？在陳健春看來，恰恰是這些達(dá)不到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地，在出讓程序、價(jià)格上往往有縫可鉆，讓企業(yè)有購買沖動(dòng)。
另一方面，地方政府亂改規(guī)劃，有的甚至“一地一規(guī)劃，一任一規(guī)劃，一想法一規(guī)劃”，確實(shí)也讓企業(yè)開發(fā)無從進(jìn)行。“相應(yīng)的法規(guī)和規(guī)范也理應(yīng)逐步得到落實(shí)。而防止新的閑置土地產(chǎn)生的根本辦法在于，深入調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、擺脫土地財(cái)政依賴、建立合理有序的土地市場秩序、完善土地利用監(jiān)督機(jī)制。”北京富程律師事務(wù)所高級合伙人李吉偉認(rèn)為。
更深層次看，土地問題事關(guān)民生、政策和增長結(jié)構(gòu)，不是一個(gè)行業(yè)的問題，也不是某家公司的問題。地產(chǎn)發(fā)展趨緩的時(shí)代背景下，驅(qū)除非土地資源非理性、泡沫化因素迎來契機(jī)，回歸土地本質(zhì)、集約利用土地資源應(yīng)成為各行業(yè)前行的根本與源泉。