對(duì)杠桿的廣泛使用，是地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的共同特征。過(guò)去十多年來(lái)我國(guó)地產(chǎn)業(yè)對(duì)杠桿的過(guò)度利用，在推動(dòng)地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的同時(shí)，也埋下了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行的巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。伴隨著金融市場(chǎng)資金價(jià)值回歸，今年我國(guó)地產(chǎn)業(yè)去杠桿或?qū)⒗_(kāi)序幕，并迎來(lái)周期運(yùn)行拐點(diǎn)。
當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)杠桿率呈上升態(tài)勢(shì)。2013年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金與自籌資金的比例為2.56，較上年同期提高了0.13。在我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售制度環(huán)境下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)杠桿率主要表現(xiàn)在以下四個(gè)環(huán)節(jié)：一是土地儲(chǔ)備貸款環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備貸款條件比照項(xiàng)目融資，自有資金比例需達(dá)到30%。二是土地出讓環(huán)節(jié)首次繳款比例規(guī)定。按照有關(guān)規(guī)定，土地出讓合同約定的分期繳納全部土地出讓價(jià)款的期限原則上不得超過(guò)1年，而首次繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%。在實(shí)踐中，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款承接政府土地儲(chǔ)備中心的土地儲(chǔ)備貸款，可進(jìn)一步增大杠桿率水平。三是土地增值稅清繳環(huán)節(jié)。現(xiàn)行土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，“由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。”實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往較長(zhǎng)時(shí)間保留尾盤，拖延項(xiàng)目竣工清算進(jìn)程，將預(yù)提的土地增值稅用于新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售環(huán)節(jié)。在信貸領(lǐng)域體現(xiàn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和個(gè)人住房按揭貸款。在影子銀行領(lǐng)域主要反映為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的非信貸融資。綜合來(lái)看，經(jīng)過(guò)四個(gè)環(huán)節(jié)杠桿率的廣泛使用和累積，實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總體杠桿率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其資產(chǎn)負(fù)債表所顯示的財(cái)務(wù)杠桿率水平。
金融市場(chǎng)資金價(jià)值理性回歸，或?qū)⒂|發(fā)地產(chǎn)業(yè)去杠桿進(jìn)程。隨著貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)放緩，社會(huì)融資規(guī)模和信貸增長(zhǎng)趨于理性，金融市場(chǎng)資金價(jià)值也向理性回歸，貨幣市場(chǎng)利率運(yùn)行中樞有所抬升。特別是我國(guó)利率市場(chǎng)化進(jìn)程加快，金融機(jī)構(gòu)資金來(lái)源成本將有所上升，將在一定程度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本。不僅如此，伴隨著影子銀行監(jiān)管升級(jí)，影子銀行體系向房地產(chǎn)領(lǐng)域的“輸血”功能將會(huì)弱化，將會(huì)明顯增大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈條風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有所警示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信貸準(zhǔn)入門檻將會(huì)提高。而去年下半年以來(lái)全國(guó)性的個(gè)人房貸暫停現(xiàn)象在今年年初也沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性緩解。還有，在社會(huì)媒體廣泛爭(zhēng)論后，預(yù)計(jì)土地增值稅等房地產(chǎn)稅收制度也將加快完善。這些情況表明，今年房地產(chǎn)領(lǐng)域整體融資環(huán)境遜于去年，資金閥門也較去年有所收緊，或?qū)⒂|發(fā)地產(chǎn)業(yè)去杠桿的進(jìn)程。
當(dāng)然，地產(chǎn)業(yè)加杠桿也有現(xiàn)實(shí)意義，它是近年來(lái)我國(guó)城市基本居住面貌發(fā)生翻天覆地變化的重要原因，應(yīng)該予以肯定。但應(yīng)該高度警惕地產(chǎn)業(yè)總體杠桿率過(guò)快上升，增大宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。因此，需要采取綜合財(cái)稅金融措施，增加資金面約束，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自主收縮杠桿率，加快項(xiàng)目銷售進(jìn)程，避免杠桿率上升演變成新一輪的地產(chǎn)盛宴，留下的是危機(jī)四伏的實(shí)體經(jīng)濟(jì)。