作者：安卓
9月20日，最新LPR(貸款市場報價利率)出爐，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。
就在8月，1年期和5年期以上LPR非對稱下降，5年期以上LPR超預期下降15個基點。
“降息效果的釋放需要一定時間來觀察，因此短期內連續下調LPR的迫切性不大。”貝殼研究院市場分析師劉麗杰說。
與此同時，貝殼研究院發布重點城市主流房貸利率數據顯示，2022年9月，貝殼研究院監測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套利率為4.91%，分別較上月回落17個、15個基點；平均放款周期為25天，與上月基本持平。
86城房貸主流利率低至首套4.10%
貝殼研究院統計數據顯示，2022年9月，首二套房貸主流利率指數環比繼續下行。9月首套主流利率平均為4.15%，二套平均為4.91%，首套利率環比下行17BP，二套利率環比下行15BP，較去年最高點分別回落159BP和108BP。
另外，銀行平均放款周期25天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為31天，二線及三線城市平均放款周期均為24天。
受8月22日5年期以上LPR下調的影響，9月百城房貸利率均有所下調，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。就首套房貸主流利率來看，一線城市均高于下限水平。
從利率變化來看，本月廈門首套房貸主流利率下調幅度最大，達到45BP，東莞和長沙首套房主流利率均下調35BP。
分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。
從利率下調幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為166BP和117BP。
以首套房100萬元商業貸款本金、30年期等額本息還款計算，利率下調后，平均每月可減少月供約1013元，需償還的利息總額減少約36萬元；一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅65BP和55BP。
2022年以來，在房貸利率持續下行的同時，各地首付比例也在紛紛下調，相應地，貸款比例有不同程度的提升。據貝殼研究院數據，與2021年四季度相比，2022年以來，分線城市貸款比例逐季提升，相對而言，三四線城市貸款比例提升最大，二線次之，一線基本持平，這與政策層面較為一致。
一二線重點城市房貸利率仍有下調空間
不僅房貸利率在下降，近期，很多熱點城市也在調整首付、限購等政策。
9月19日，有消息稱，鄭州限購區內二套房貸款首付比例降至40%，目前，鄭州限購區內首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。
除了鄭州以外，還有海南、青島、寧波、蘇州等地也調整或退出限購政策，調低二套房首付比。
“在高房價、需求疲弱、預期不振的情況下，降低首付目的就是降低購房門檻，提高首付能力，并提振市場預期。部分城市退出或調整限購政策，也是這樣的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，但問題是，8月份的紓困力度非常大，包括再次下調LPR 15個基點，房貸利率降至歷史最低，但購房需求并未明顯復蘇。
“房貸利率盡管下降，但最低4.10%的水平，仍然比理財收益要高。對于部分購房者來講，房價可能會跌，房貸利率比理財收益還要高，那么最佳選擇可能就不是購房。”李宇嘉說。
劉麗杰也認為，后期市場的修復需要寬松信貸環境的支持。利率低、放款快有助降低購房成本、加快購房流程，在一定程度上促進了前期市場的階段性修復。當前市場修復受阻，后期市場的修復仍需要寬松的信貸環境作為基礎。
“當前部分一二線重點城市房貸利率水平仍高于下限，未來還有下調空間。”劉麗杰說。