日前，廣州正式公告了2022年首批掛牌出讓的18宗國有土地使用權，此次掛牌計劃于5月5日分批次集中網上限時競價。對于許多人來說，土地競拍只是屬于房企的賽場，但與此同時，土地市場還是樓市的溫度計，對于消費者提前預判市場行情有著重要的作用。那么，在今年的首次掛牌出讓的18宗地塊中，藏著未來廣州樓市的哪些秘密呢？業內人士指出，僅出讓18宗地意味著當前樓市仍處低位；而競拍政策的調整，則傳達了穩市場、穩預期的目標。與此同時，還要特別注意區分土地入市在熱門板塊和競爭激烈的板塊所起到的不同作用。
文、圖、表/廣州日報全媒體記者 龍樂樂(署名除外)
廣州2022年首批掛牌出讓18宗地概況
白云區6宗
空港大道中東側AB2904003地塊
廣海路地塊一石井水泥廠西地塊
東平地鐵站綜合開發AB2201086地塊
廣龍路AB0805102地塊
廣龍路AB0805104地塊
馬瀝智慧健康產業園AB0903166地塊 AB0903176地塊
荔灣區2宗
金橋二期地塊
陸居路AF020208地塊、AF02045地塊
花都區1宗
鳳凰路西二地塊
番禺區1宗
沙頭街禺山大道南側STJ15-02地塊
增城區2宗
新塘鎮廣園快速路南側地塊
廣州地鐵21號線朱村街山田站北地塊
黃埔區1宗
長賢路以南、蘿嶺路以東CPPQ-A4-5地塊
海珠區2宗
石榴崗南側臺涌AH032318地塊
赤沙車輛段AH031422 AH031419地塊
南沙區3宗
珠江街一涌西側地塊
亭角地區(原梅山工業區)2022NJY-3地塊
亭角地區(原梅山工業區)2022NJY-2地塊
【新聞背景】 2022年廣州首批掛牌出讓地塊概況
3月31日，廣州正式公告2022年首批掛牌出讓的18宗地國有土地使用權。據了解，這些地塊涉及8個區域，海珠、荔灣、白云、黃埔、花都、番禺、南沙、增城8個區均有供地。其中，最多是白云區，共6宗，最少的是黃埔、花都、番禺，均只有1宗；而建筑面積最大的是海珠區赤沙車輛段AH031422、AH031419地塊，建筑面積達到419462平方米，掛牌起始價為94.5億元，也是掛牌價格最高的單一地塊。
解讀： 三大變化傳遞積極信號
“從今年首批供地的情況，我們可以看到政府在從供地角度積極傳遞信息，穩市場穩預期。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，首批供地控制了數量，提升了地塊質量，并且對出讓規則也作出了一定調整。
據了解，相比起去年的首批掛牌出讓48宗地，今年的18宗在數量上明顯減少。從結構上來說，中心六區的供給超過60%，而外圍區域的出讓則相當節制。尤其值得一提的是，此前的供地主力增城在本輪只有兩宗土地掛牌出讓。出讓地塊的質量也令人眼前一亮，海珠區、荔灣區的地塊均位于熱門板塊，但出讓價格卻令人感覺誠意十足。以備受關注的赤沙車輛段二期地塊為例，起拍樓面價僅2.25萬元/平方米。
此外，拍地規則也有所調整。一方面保留了“限地價、競自持、搖號”的基本規則以及開發商必須使用自有資金等方面的要求；另一方面則取消了曾經出現在去年土拍當中的全周期限價、限制銷售對象為首置人群比例不低于50%等規定。
廣州市房協專家鄧浩志表示，多項競拍條件的調整是為了吸引更多開發商參與，提升土地出讓的成功率。
預測： 這三大板塊將有新變化
本輪出讓的土地，將在多久之后轉化成項目入市，切實影響到市場呢？肖文曉告訴記者，在過往高周轉的模式下，定位剛需的地塊一般在出讓后6~8個月即可入市。一般來說，地價越高的地塊往往需要更長的開發周期，對于精品項目而言10~12個月甚至更長時間亦有可能。以赤沙車輛段一期地塊為例，該地塊在2021年2月被廣州地鐵以83億元獲得，目前品悅華府(赤沙車輛段一期項目)已經開放展廳進入蓄客階段。肖文曉指出，在目前的市場環境下，開發商可能會策略性地放慢開發速度，預計平均開發周期在一年左右。
那么，本輪廣州首批出讓的地塊，又將透露未來廣州市場的什么秘密呢？
琶洲板塊的供給不足將有所改善
在近兩年的土地出讓中，海珠區一直是核心城區的“大戶”，這從一手市場的供給情況也可見一斑。但從供需關系來看，海珠區一手供給仍然相對稀缺。根據廣州中原研究發展部的統計，2021年海珠區的二手網簽數量為16345套，但一手房網簽量僅為2659套，這也就意味著全區的住房交易中，二手成交占比達到86%。這其中，琶洲片區內由于二手住宅選擇有限，區域供給更顯得緊張。
海珠區在本輪土地出讓中掛出兩宗地，其中赤沙車輛段二期位于廣州人工智能與數字經濟試驗區琶洲的核心片區內，是本輪土拍的“巨無霸地塊”；而石榴崗路南側地塊則相距不遠，據市規劃局公示，該地塊的居住建筑面積超過5萬平方米，且最高樓面地價較去年成交的天斯地塊低近1萬元。這也就意味著，琶洲區域的供給將有所增加，門檻很可能也會有所降低。
白鵝潭接棒成荔灣新亮點
“從這一輪荔灣區的供地中，我們可以看出一個顯著的趨勢，白鵝潭將接棒廣鋼、廣船，成為區域新熱點。”肖文曉預測。據了解，白鵝潭商務區作為荔灣區升級打造的三大平臺之一、廣州市重點培育的五大世界級地標商圈之一，規劃高度已經具備；配套方面，地鐵11號線、三館合一、鵝潭一號等項目正在推進；商業方面，廣州第二個太古商業項目正式落戶，填補區域高端商業空白。當前板塊內一手住宅，萬科金域曦府、新世界凱粵灣等也正在聚集人氣。
本次荔灣區出讓的兩宗地均位于白鵝潭商務區，且均是江景地塊。金橋二期地塊緊挨著珠江鵝潭灣，一線江景，預計將來將被打造成為臨江的精品項目，屆時區域的市場人氣也將進一步被帶旺。
白云區樓市成交重新活躍
在本次土地出讓中，白云區以6宗地塊成為掛牌地塊最多的區域。而實際上，在去年的三輪集中供地中，白云區幾乎每一輪都是中心六區中出讓地塊最多的，只是這一現象隱藏在了外圍區域的大量供給之中，不像此次這么吸引注意力。在肖文曉看來，這背后是白云區一手住宅市場的持續升溫。
克而瑞數據顯示，2017年白云區一手樓市成交僅950套，而這一數據在5年后達到了8900套。隨之而來的，是整個區域市場的活力恢復。肖文曉表示，對于一個正在快速發展的新興板塊來說，很難以某一次供給看未來變化，但從白云區近幾年的供地情況不難發現，圍繞著白云新城、設計之都和白云湖數字科技城將是未來一段時間的市場熱點。
【專家提醒】
供應加大將提升核心板塊市場活力
中原地產項目部總經理黃韜在接受記者采訪時表示，對于亟需置業的剛需人群而言，根據土拍市場作入市決策不具備可操作性。“如果是已經有明確的意向板塊，或者是區域內的置換，則可以關注土拍市場透露出來的信息。”
肖文曉還特別提醒道，同樣是加大土地供給，對于核心的、熱點的板塊和對于新興的、競爭激烈的板塊，意義是完全不同的。“對于本身就比較競爭激烈，又還不斷有土地入市的板塊，應該謹慎一點；而像海珠、荔灣等區域，供應本身緊張的情況下有土地入市，對于調動板塊的熱情，提升一手和二手的活躍度有重要作用。”