從價(jià)格變化情況來(lái)看，截止2012年12月，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)7個(gè)月上漲，這個(gè)現(xiàn)象表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的背景下，房?jī)r(jià)不可能出現(xiàn)大幅降價(jià)。從開發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，下半年以來(lái)，無(wú)論是全國(guó)還是上海市場(chǎng)，當(dāng)前小幅優(yōu)惠、小幅促銷的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。另一方面，企業(yè)利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、提高產(chǎn)品研發(fā)能力、漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，或開始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。
市場(chǎng)基本面的好轉(zhuǎn)
“暖冬”與“翹尾”行情局面的出現(xiàn)，一方面是由于在政策“微調(diào)”之下，各大房企抓緊政策定向?qū)捤?ldquo;微調(diào)”釋放剛需的“時(shí)間窗”，采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，甚至積極拿地“換倉(cāng)”的結(jié)果；另一方面，也是由于房企年底銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)、財(cái)務(wù)報(bào)表等要求，年底開始沖量導(dǎo)致的銷售量回升的現(xiàn)象。
總體來(lái)講，2012年“暖冬”與“翹尾”行情導(dǎo)致局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”密切相關(guān)。這樣的政策背景下，政策層面“微調(diào)”刺激自住需求大量入市，從而導(dǎo)致市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)，出現(xiàn)價(jià)格降幅收窄，甚至產(chǎn)生小幅漲價(jià)、“日光盤”等熱銷現(xiàn)象。
樓市“暖冬”背后的矛盾點(diǎn)
“暖冬”與“翹尾”行情對(duì)于低迷的樓市來(lái)講是一件利好的事情，但是在這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段表現(xiàn)出來(lái)的房?jī)r(jià)上漲和惶恐入市的現(xiàn)象卻不合常理。樓市“暖冬”背后集聚著多重矛盾，這些矛盾多數(shù)與開發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。
首先，在2012年樓市調(diào)控政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征之下“基本面”逐漸好轉(zhuǎn)，此時(shí)，全國(guó)百城房?jī)r(jià)自2012年6月止跌后連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比上漲，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖基調(diào)與房?jī)r(jià)降幅收窄，甚至出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象的矛盾日益突出。其次，調(diào)控政策與企業(yè)利潤(rùn)率下滑之間的矛盾。在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，開發(fā)企業(yè)采取何種方式緩解利潤(rùn)率下滑的局面變得至為重要。再次，地方政府政策微調(diào)，政策層面的階段性的定向松動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間的矛盾也表現(xiàn)的相當(dāng)突出，尤其是2012年下半年以來(lái)的推地潮以及各類優(yōu)質(zhì)地塊“地王”的出現(xiàn)，一定程度上表現(xiàn)出地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、財(cái)政收支之間權(quán)衡做出的抉擇。
持續(xù)限購(gòu)下，樓市何去何從
2012年，樓市整體信心的復(fù)蘇，使得很多開發(fā)商在年末沖刺的欲望有增無(wú)減，短期的成交熱潮也使他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)充滿預(yù)期，但民眾卻更加惶恐和迷茫。
住建部 2012年12月25日表示，2013年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求，繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。那么在限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了2012年“暖冬”之后，是否會(huì)迎來(lái)自己的下一個(gè)春天？
從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)看，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，但是相比前兩年，調(diào)控政策的基調(diào)已發(fā)生微妙變化，即政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，并且明確提出鼓勵(lì)改善型需求入市。