“增速放緩”無疑是2012年中國經濟的關鍵詞。在“穩增長”的背景下，樓市有驚無險地走過了這一年。這一年，房價雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩”態勢，房地產市場的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發生變化。
糾結于買還是不買的購房者，利潤率不斷下滑的開發商，倚重土地財政的地方政府，難以獨善其身的銀行……在這場樓市深度調控中，每個角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產市場的眾生相。
購房者：觀望、忐忑與焦灼
“8月15日，正式成為房奴。”在簽訂了購房協議后，小張寫下了這樣的個性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過了5年大限，獲得了購房資格。但那時樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數人一樣覺得還沒到抄底時期，便決定再等等。
到了5月份的時候，小張發現了樓市回暖的跡象，多個樓盤需要排隊購買。“但降價的樓盤大家都想買，一有猶豫就沒有自己喜歡的戶型了，所以那會還沒有買。”小張告訴記者。隨著后來樓盤給的優惠力度越來越少，他才覺得必須趕快下手了。最后他在北京南六環選中一套89平的兩居室。
回顧這段購房經歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套：“不是有一種說法么，今年沒買房，拿多少年終獎也沒用。”
這樣的段子雖是調侃，卻意味深長。今年年初，位于大興區天宮院的項目保利春天里以11900元/平米起的價格入市，成為剛需首選。但如今該區域樓盤全都在16000元/平以上。
根據國家統計局發布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》來看，多個城市房價歷經年初的低位徘徊后，5月開始環比有所回升，11月更是出現了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內的十大城市房價漲勢尤為明顯，11月其平均房價水平甚至出現了同比上漲。
知名財經評論員葉檀認為，雖然房地產政策繼續緊縮，但實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內生動力。也就是說，“剛需”扮演了撬動樓市的關鍵角色。另外，2012年并未出現類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來講保持了平穩健康的發展態勢。
開發商：圖存、轉型與發展
市場的回暖亦使得房企的銷售數據見好。截止11月，萬科、保利、中海、華潤等11家上市房企已經完成了全年銷售目標。而萬科、保利的年度銷售額更是已破千億大關。不過在很多開發商看來，這一切“如人飲水，冷暖自知”。
自去年下半年開始，樓市持續低迷，房企庫存壓力大增，而此前形成的債務又將陸續到期。無力招架的開發商被迫降價或促銷以渡難關。“以價換量”抬升了銷售業績，成交量在猜測與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實際利潤率。據統計，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。
而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現嚴重虧損，不得不賣股權賣項目換取現金流，甚至剝離地產業務或轉型。6月，一度喜歡高歌猛進的房企代表綠城，連續轉讓了5個項目的股權。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準備“清盤”退出地產行業。
當然，一些房企也抓住了調控帶來的機遇。融創、SOHO中國等通過并購和股權轉讓獲得了低價購得土地和在建項目等資源的良機，而萬科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場，為下一輪擴張做好了準備。這也意味著行業集中度將越來越高。
通過降價或促銷，開發商才在與購房者的博弈中重獲了主導權，另隨著市場的回暖尤其是全年銷售目標提前完成，不少房企開始“縮量提價”。但一位上市房企副總裁表示：“價格也不敢輕易上漲，以免調控再次加碼。”