難達(dá)調(diào)控目標(biāo)
在業(yè)內(nèi)人士看來，一些城市即便加大調(diào)控的砝碼，也很難完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
“目前整個(gè)市場(chǎng)沒有降溫的趨勢(shì)，反而還在升溫。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說，從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能下半年最后幾個(gè)月開始追求高利潤。而且各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。
張大偉說，四季度價(jià)格調(diào)控目標(biāo)完成基本無望的城市，很可能會(huì)再次收緊限價(jià)政策。但在執(zhí)行過程中很可能導(dǎo)致開發(fā)商預(yù)售兩份合同的增加，即用較低的簽約價(jià)格滿足房?jī)r(jià)不漲的調(diào)控目標(biāo)，而實(shí)際裝修、車位等價(jià)格卻越來越高。
例如，在廣州中心城區(qū)2萬元/平方米以上的房子嚴(yán)格限制網(wǎng)簽措施后，部分開發(fā)商為了規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”而使樓盤獲得預(yù)售證，就把原本一份的住宅合同分為毛坯房與裝修兩部分合同，采用“雙合同”賣樓，從而把超出指導(dǎo)價(jià)格的部分房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)移到裝修費(fèi)用上，實(shí)際上大大增加了消費(fèi)者購房的負(fù)擔(dān)。
“用堵的短效調(diào)控政策已經(jīng)走到末路，效果越來越小。”張大偉說，目前市場(chǎng)已經(jīng)到了必須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致購房者對(duì)政策預(yù)期的改變，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康走向的信心不足。“房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場(chǎng)手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用。”
合富置業(yè)首席市場(chǎng)分析師龍斌告訴記者，地方政府的這些舉措短期內(nèi)會(huì)有一定的效果，“但抑制的舉措都是臨時(shí)性的，同時(shí)也會(huì)推后真正的需求。總體來說，這幾年的調(diào)控都是以短期調(diào)控和抑制需求為主。”
在龍斌看來，中長(zhǎng)期的調(diào)控還是應(yīng)該解決供求平衡，解決各個(gè)階層的居住方面需求。在這方面，加大市場(chǎng)的供應(yīng)十分重要。
深圳市規(guī)劃國土委在給本報(bào)的回應(yīng)中提到了四大舉措，全部都是圍繞加大市場(chǎng)供應(yīng)展開，包括加大普通住房土地供應(yīng)力度，確保今年普通住房土地供應(yīng)量在以往5年平均供地量的基礎(chǔ)上增加20%以上；二是實(shí)現(xiàn)保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)量；三是加快釋放存量土地，增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)；四是對(duì)已供住房用地，采取各種措施促進(jìn)其盡快開發(fā)利用，加大對(duì)閑置土地解困、盤活、監(jiān)測(cè)、督用和處罰力度，促進(jìn)土地有效利用。
深圳市常務(wù)副市長(zhǎng)呂銳鋒也提及，四季度還要供應(yīng)約60公頃住宅用地。
在張大偉看來，類似深圳這樣加大市場(chǎng)供應(yīng)的舉措，影響將更多體現(xiàn)在明年，今年要完成房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)“可能性接近于零”。
張大偉提醒，一線城市和部分二線城市樓市過熱的背后，是三四線城市普遍過剩的現(xiàn)象。“一線城市的土地資源已不多，全部都用來蓋房子也解決不了問題，因此未來城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)應(yīng)該放在三四線城市，這也是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的根本所在。” (第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào))