最近兩天，北京30所城區(qū)名校在偏遠(yuǎn)地區(qū)或城鄉(xiāng)接合部設(shè)立的新學(xué)校將開學(xué)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，周邊房?jī)r(jià)瘋漲。中介人員稱，“早上剛剛掛牌，一大早就有業(yè)主來(lái)我們這里改報(bào)價(jià)。50平米的報(bào)價(jià)由310萬(wàn)改成365萬(wàn)，坐地漲了55萬(wàn)。”
當(dāng)前，從政府表態(tài)、市場(chǎng)基本面走勢(shì)、開發(fā)商的推盤時(shí)序、當(dāng)前市場(chǎng)需求強(qiáng)勁導(dǎo)致的日光盤等市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，整個(gè)下半年成交量總體還是會(huì)呈現(xiàn)出回升與年底“翹尾”的行情。伴隨著“金九銀十”與年底“翹尾”行情的出現(xiàn)，有可能進(jìn)一步助推當(dāng)前“日光盤”出現(xiàn)與買漲不買跌的行情。此時(shí)，由于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性、家長(zhǎng)望子成龍的教育觀念，“學(xué)區(qū)房”的價(jià)值備受矚目。
同時(shí)，現(xiàn)在正值新學(xué)期開學(xué)的階段，家長(zhǎng)對(duì)于學(xué)區(qū)房的關(guān)注度在每年的這個(gè)階段都會(huì)更上一層樓。學(xué)區(qū)房因此會(huì)水漲船高，讓不少家長(zhǎng)感嘆，之前讀書都是為了“書中自有黃金屋，書中自有顏如玉”。現(xiàn)在讀書之前要先買或租“黃金屋”了。
那么，何為學(xué)區(qū)房?為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”，價(jià)格要高于周邊普通房源?家長(zhǎng)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候應(yīng)該注意哪些問題?筆者逐一分析學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值，以供大家參考。
學(xué)區(qū)房通俗點(diǎn)講就是周邊有豐富的教育資源，有中小學(xué)、幼兒園，甚至有的地方比如說(shuō)上海市楊浦區(qū)有很多大學(xué)，學(xué)校資源的集中導(dǎo)致“一站式”教育的實(shí)現(xiàn)，這有可能對(duì)于教育資源集中的板塊內(nèi)的一些樓盤銷售比較有利，所以這些板塊樓盤會(huì)打出學(xué)區(qū)房的概念，這是比較通俗的理解方法。
實(shí)際上在一些學(xué)校或者一些政府的政策層面，可能有這樣的提法，一個(gè)學(xué)校可能在這個(gè)區(qū)域只能幾個(gè)樓盤或者周邊幾個(gè)小區(qū)，只能這些小區(qū)的學(xué)生能在這里上學(xué)。從這個(gè)意義上來(lái)講，這幾個(gè)小區(qū)也可以稱之為學(xué)區(qū)房，這是簡(jiǎn)單對(duì)學(xué)區(qū)房的解釋。
學(xué)區(qū)房有什么特征呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有兩個(gè)方面的特征：
第一，周邊有豐富的教育資源。
第二，學(xué)區(qū)房一般情況下，從專業(yè)市場(chǎng)的角度，一般比非學(xué)區(qū)房高10%。
那么，為何學(xué)區(qū)房成為“黃金屋”?為什么學(xué)區(qū)房的價(jià)格比周邊普通的非學(xué)區(qū)房高10%這樣的區(qū)間呢?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有幾個(gè)方面的原因，從專業(yè)的角度來(lái)跟解釋一下：
第一，基差地租理論。大家都學(xué)過(guò)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一個(gè)地塊投資的要素越多，那么，這個(gè)地塊的價(jià)值相對(duì)就會(huì)越高。從這個(gè)角度來(lái)理解，學(xué)區(qū)房其實(shí)是給當(dāng)?shù)匾粋€(gè)地塊開發(fā)投入了更多的資金。從土地的價(jià)值角度來(lái)理解，這個(gè)價(jià)值可能進(jìn)一步優(yōu)化或者升級(jí)了，所以從基差地租理論來(lái)講，它應(yīng)該來(lái)說(shuō)是可以比其他非學(xué)區(qū)房這一塊價(jià)值更高一點(diǎn)。
第二，從人們對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的認(rèn)知角度來(lái)講，一般情況下人們對(duì)于某一個(gè)區(qū)域板塊，包括比如說(shuō)某一個(gè)學(xué)區(qū)板塊，都有一個(gè)習(xí)慣性認(rèn)知，如果大家習(xí)慣性認(rèn)知這個(gè)板塊了，那么有學(xué)區(qū)房這樣的一個(gè)板塊，有可能價(jià)格會(huì)稍微高一點(diǎn)。認(rèn)知度不高的板塊有可能稍微低一點(diǎn)。
第三，跟我們購(gòu)房者和家長(zhǎng)的學(xué)區(qū)房這種情結(jié)比較有關(guān)系。一般情況下每個(gè)家長(zhǎng)都希望自己的孩子能夠有一個(gè)很好的成長(zhǎng)環(huán)境，有一個(gè)很好的教育背景。
包括安排學(xué)校教育資源、交通成本這塊考慮等等各方面，都希望離學(xué)校近一點(diǎn)，有這個(gè)學(xué)區(qū)房的情結(jié)，一定程度上也使學(xué)區(qū)房的價(jià)格有一定的上漲。這是關(guān)于學(xué)區(qū)房為什么比周邊的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格稍微高一點(diǎn)的原因。
我們平時(shí)在選擇學(xué)區(qū)房的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)哪些問題呢?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：
第一點(diǎn)，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房產(chǎn)權(quán)的問題，現(xiàn)在學(xué)區(qū)房主要是有兩類。
一類就是開發(fā)商自建的一些學(xué)校，包括有一些開發(fā)大型社區(qū)的房企為了樓盤更好地銷售，自己小區(qū)內(nèi)就配建一部分學(xué)校的配套，這是一種方式。另外一種，社區(qū)旁邊有學(xué)校的一些資源，周邊幾個(gè)社區(qū)共享這些教育資源。