8月2日，鐵嶺新城（000809.SZ）發(fā)布了2013年度中報，營業(yè)收入為3.56億，較去年同期大漲249.97%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤為1億元，較去年同期的33.6萬更是暴漲了29810.97%。而營業(yè)收入中98.21%的份額都是由一級土地開發(fā)所貢獻。
不過靚麗的中期業(yè)績并不能遮掩目前新城的尷尬局面。
正如一位業(yè)內(nèi)人士對記者所說，“對于鐵嶺新城我還是持觀望的態(tài)度，新城的發(fā)展還有很長一段路要走。”
就申銀萬國和上海證券最近出具的幾份研報中顯示，目前鐵嶺新城地價2013年已經(jīng)上漲至105萬/畝，出讓均價已從2011年60萬/畝，上漲至100萬/畝左右，其中開發(fā)成本約30萬-40萬/畝。
記者查閱鐵嶺市國土資源交易網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，最近一期，7月19日掛牌的凡河鎮(zhèn)新屯村六塊商住用地共15.4萬方，掛牌起始價為3.48億，折合每畝150萬元，地價暴漲明顯。
值得注意的是，一級土地出售價暴漲同時，在新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未完善、商業(yè)配套缺乏下，整個鐵嶺新城二級市場目前卻入住率低，房價上漲緩慢。
一二級市場價格矛盾背后，有業(yè)內(nèi)相關(guān)人士向記者指出，目前鐵嶺市政機關(guān)基本都已遷往鐵嶺新城，而這些市政機關(guān)拿地建房一向不吝價格。同時鐵嶺新城的實際控制人是鐵嶺市財政局。因此，飛速飆漲的地價不禁讓人產(chǎn)生疑問。
而上市公司自身也面臨融資成本不斷增加，融資難度進一步加大的局面。公司意欲發(fā)行的10億元公司債目前也還在等證監(jiān)會的審批，前景未知。
新城上演“空城計”
作為鐵嶺市政府指定的鐵嶺新城唯一的城市綜合運用商，集前期的規(guī)劃、拆遷、一級土地整理、招商[簡介最新動態(tài)]引資以及后期的運營于一體，鐵嶺新城的全部營收業(yè)務(wù)就集中在了鐵嶺新城這片土地上，可謂是“新城興則公司興”。
作為地級市鐵嶺周邊的一個衛(wèi)星城，鐵嶺新城距離老城雖僅8公里之遙，但近年來建設(shè)與人口導(dǎo)入存在脫節(jié)，房地產(chǎn)實際需求嚴重不足。
記者以買房者的身份致電了多家鐵嶺新城的在售樓盤，了解到一些樓盤的價格。其中新城區(qū)狀元府均價3500元/平米，新弘國際城的均價為3200元/平米，淺水灣1號二期的均價為3000元/平米，銘幫上品的均價則為2700元/平米。記者還了解到，作為鐵嶺新城規(guī)劃開發(fā)的清河區(qū)，一些樓盤的價格都低于3000元/平米。
而根據(jù)海通證券去年6月一份研究報告，該新城住宅銷售均價在2700元每平米到3000元每平米之間，可見新城的房價沒有太大的漲幅，同期鐵嶺舊城區(qū)和沈陽靠近鐵嶺新城地區(qū)房價基本在4000到6000元之間。
就記者了解，鐵嶺市位于遼寧省北部，區(qū)域面積1.3萬平方公里，總?cè)丝?05.9萬，城鎮(zhèn)人口為130萬。目前鐵嶺老城區(qū)常住人口在50萬人左右，新城生活的人口不過9萬多人。
另一方面，公司2013年年報顯示，配套基礎(chǔ)設(shè)施營收增長的比例為6.65%，也印證了2013年新城的人口沒有太多的增加。
一位券商研究員在和記者的交流過程中說道：“我最近去鐵嶺新城調(diào)研過，城市建設(shè)得很漂亮，但是入住率不到四成，很多底層商鋪都沒有招到商戶，周邊的配套設(shè)施還沒有跟上。”
一位不愿署名的房地產(chǎn)網(wǎng)站工作人員也告訴記者，目前鐵嶺新城城市很新，但是就是人很少。
據(jù)悉，鐵嶺是沈陽經(jīng)濟區(qū)成員市之一，與此同時，在沈陽經(jīng)濟區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了很多的其他的新城項目。其中有沈北新城、沈撫新城、渾南新區(qū)等幾個重點開發(fā)的新城。這當中渾南新區(qū)更是遼寧省大力開發(fā)的項目之一，就當?shù)厝耸拷榻B，渾南新區(qū)目前已經(jīng)建設(shè)得很成熟，房價也也超過6000元/平米，十分緊俏，相比之下鐵嶺新城確實不占什么區(qū)位優(yōu)勢。