汪利娜告訴記者，我國的商品房預售制度安排讓預售成了開發商最重要的融資來源。最高時，定金、預收款和個人按揭貸款要占到開發商資金來源的49%。
“這已經不是一個簡單的房屋買賣行為或企業訂單式生產的營銷策略的問題，而是中國特定市場環境下企業融資的一種選擇。”汪利娜說。
是什么讓預售制在中國變成開發商的融資工具？
在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產市場時開發商力量弱，資金實力不足，不借助這種方式很難打開房地產市場。
“當年推出公房改革的時候，1萬多元1套的房子大多數人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續開工建設，而國家當時又特別缺房子。政策就向開發商進行了傾斜。
正是這種傾斜讓開發商在短短數年內迅速發展壯大起來。“地方政府忙著跟開發商一起經營城市，對消費者的關注更加少了。”汪利娜說。
于是，房地產市場的風險通過這種變異的預售制轉向了消費者和銀行。
對于銀行來說，預售商品房中出現的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風險，一些開發商挾預售款潛逃的事情也時有發生。
“商品房與其他商品不同，許多建筑質量問題只有到購房者入住使用后才能逐漸發現。可等發現質量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。
預售制到了該廢止的時候
正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預售制度的消息。
在汪利娜看來，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質量評價體系和質量終身制度，完善網上交易平臺體系建設等。
“最關鍵的就是要把游戲規則做好。”汪利娜說，法律層面如果強化了對消費者的保護，開發商就不敢在質量、配套等問題上放松要求。在預售制度中，消費者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強化對消費者的保護是必須的。
在汪利娜看來，預售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標準。比如從現行的高層封頂后預售，逐步提高到完成外部裝修、內部裝修或按完成全部工程百分比給予預售許可；要求企業提留質量保證金；加快房地產企業征信制度建設等。
“對那些無視預售合同不按期交房的開發企業，消費者有權要求賠償，政府應(對這些企業)給予處罰。”汪利娜說，相關法律一定要嚴格執行。
按照《中華人民共和國消費者權益保護法》，消費者享有公平交易權和求償權。也就是說，當消費者購買了名不符實的商品房時，有權拒絕履行房屋買賣合同，并要求開發商給予賠償。但在現實中，消費者向開發商索賠基本不可能。
應該說，在現行商品房預售制度下，開發商獲得了快速成長的機會，與1998年時相比，現在開發商的實力已經不可同日而語。
“這么多年下來，很多開發商都上市了，融資渠道越來越多，開發商的利潤率也很高。”胡景暉說，目前已經具備了對預售制叫停的條件。于情于理，取消預售制都是有利于行業發展的。
不過，胡景暉認為，目前的房地產市場依然是供不應求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預售制，可能會導致短期供應量不足、價格上漲的局面。廢止這個制度，需要更多的準備。