大城市房價明年或見頂后下降“鬼城”可能擴大

　　昨天，由中國社會科學院財經戰略研究院、新華通訊社經濟參考報社、中國社會科學院城市與競爭力研究中心、社會科學文獻出版社共同主辦的“《住房綠皮書》發布會暨城鄉一體化趨勢下的中國住房發展研討會”在京舉行。會議正式對外發布由中國社會科學院財經戰略研究院完成的住房綠皮書《中國住房發展報告(2013-2014)》。綠皮書預測，一、二線城市房價最快將在2014年第一季度短線見頂，到2014年第四季度前，房價將穩中有降。

　　□特別關注

　　房價不會出現集體崩盤現象

　　綠皮書預測，2013至2014年住房市場，前期上漲過快的一、二線城市房價可能短線見頂。

　　綠皮書還指出，以中西部地級市為主體的三、四線城市在大城市化趨勢和縣域經濟快速發展的夾擊下，經濟出現相對空心化。住房市場將延續2012-2013年滯銷態勢，部分城市房價可能步入下跌通道。由于三、四線城市前期造城運動產生大量住房供給，在人口外流、樓房滯銷的條件下，“鬼城”現象可能擴大。

　　此外，報告認為，從歷史和國際經驗看，房地產泡沫破滅與經濟衰退有密切聯系，現階段中國房價下跌主要出現在少數經濟衰退的城市，中國大多數城市經濟增長前景看好，因而中國城市房價不會出現整體崩盤現象。

　　住房綠皮書主編、中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，2014年住房市場的重要短期政策目標是穩定市場預期，避免房價大起大落。長期政策目標是建立自住為主、適度投資、市場調節、政府監控的市場架構。

　　>>判斷依據

　　第一，房價大幅上漲使住房支付能力下降。

　　第二，2013年住房銷售的爆發性增長，自住型住房需求被大量消耗。

　　第三，2012年底和2013年開發商爭搶地王預示著后期住房供給將顯著增加。

　　第四，房價過快上漲的城市政府將面臨較大的政治壓力，調控政策面臨升級。

　　>>建議

　　應設住房價格增速上限

　　綠皮書建議，2013年-2014年住房市場調控應該實現三個轉變：從以往的行政調控為主轉向市場調控為主，從需求調控為主轉向供求雙向調控，從“一刀切”的調控為主轉向差別化的調控為主；并提出了未來具體調控目標：住房投資增速同比控制在15%-25%；住房價格增速上限為居民收入增速，下限為-30%；住房存銷比的上限為18個月，下限為6個月。

　　■專家解讀

　　信息聯網或促房價下降

　　中國社會科學院學部委員、著名經濟學家張卓元表示，三中全會《決定》中提出要建立全社會房產信用基礎數據統一平臺。這對推進部門信息共享非常重要。

　　張卓元透露，本來住建部提出要建立全社會房產的統一信息平臺，但受到各個地方抵制，最后不能聯網。“就是利益問題。可能會讓房價掉下去。”張卓元說，有的人擁有很多房子，信息一共享，會被發現。

　　張卓元指出，這次下決心一定要建立全社會的房產信用基礎數據的統一平臺，了解現在房子的投資、投機究竟有多少，也為開征房產稅創造了條件。

　　□其他發布

　　5至10年內房租較快增長

　　綠皮書預測，房屋租金水平在未來5至10年內仍將維持持續較快的增長，2014年在第三季度上漲較快。

　　綠皮書編委會副主編，中國社會科學院城市與競爭力研究中心副研究員鄒琳華介紹，由于我國在未來10年仍有望維持相對較高的經濟增速，同時城市化仍是短期不可逆轉的大趨勢，城市人口呈凈增長趨勢。而隨著經濟社會發展，土地開發成本也越來越高。此外，隨著勞動力成本的提升，房屋的維護成本將不斷增加。

　　>>建議

　　上漲快城市設置漲幅上限

　　綠皮書編委會專家指出，由于租房家庭無法享受房產所有家庭同等權利，使得現有城市化在一定程度上淪為半城市化或偽城市化。大量農村人口進入城市并成為常住人口，但他們只能回農村蓋房并大量閑置，極大浪費了社會資源。建議順應新型城鎮化要求，實現租房與自有住房同權。同時建議制定《住房租賃法》，通過立法保護租賃者權益，扭轉其在市場中的弱勢地位。此外，建議規范租賃合約，租金上漲過快城市可設置租金漲幅上限。

　　□對話

　　房產“泡沫”或被逐步吸收

　　中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛

　　清華大學政治經濟學研究中心主任 蔡繼明

　　記者：當前如何看待中國房地產市場泡沫問題？

　　倪鵬飛：房地產市場我們認為是存在著泡沫的，尤其是在一些大城市，一、二線城市，是比較明顯的。全世界都在關注“泡沫什么時候破滅”。但是我們認為，這個泡沫還是局部的，不是整體性的，并且隨著經濟的發展，還是有可能逐漸被吸收的。

　　記者：對于調控越調房價越高的現象，您覺得根本的癥結是什么？

　　蔡繼明：我總的感覺是“十年九調，越調越高”要總結它的教訓，實際上這些年之所以會出現上述局面，就是因為只注重需求，忽略了供給。一個很重要的原因，就是地方政府壟斷了土地市場，造成總量供給不足和結構問題。之所以造成地方政府的壟斷行為，再深挖它的根源就是現行的土地制度。現行的土地制度，排除了集體土地進入市場。現在這種土地制度如果要是不改，房地產不可能回歸到健康發展的軌道。

　　京華時報記者張然京華時報制圖何將