“上海、深圳二套房首付提至七成；上海對(duì)非戶籍人士限購(gòu)從嚴(yán)；北京推出自住型商品住房，漲價(jià)樓盤不批預(yù)售證……”近期，京、深、滬等房?jī)r(jià)漲幅趨前的一線城市接連出手，樓市調(diào)控進(jìn)一步“升級(jí)”。
業(yè)內(nèi)人士指出，不少城市要完成今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)難度非常大。臨近年末，一線城市調(diào)控“升級(jí)”雖然有助于樓市短時(shí)“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調(diào)控難以從根本上解決住房及房?jī)r(jià)問(wèn)題。未來(lái)還有待進(jìn)一步從“大處著眼”，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。
“從嚴(yán)執(zhí)行”：
調(diào)控“升級(jí)版”效用幾何？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年５月，北上廣深四個(gè)一線城市的新建商品住宅價(jià)格同比增幅全面突破兩位數(shù)，而９月漲幅更是全面超過(guò)２０％。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一些房?jī)r(jià)同比漲幅較大的大中城市，完成年度調(diào)控任務(wù)幾乎無(wú)望。
針對(duì)交易量不斷增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲較快的態(tài)勢(shì)，北京、深圳、上海等地近期接連出手。
上海８日公布的“滬七條”要求，二套房最低首付從此前的六成提高至七成。深圳近期提出的調(diào)控舉措也包括這一內(nèi)容。在限購(gòu)方面，上海對(duì)非戶籍居民家庭購(gòu)房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從此前的“前２年內(nèi)在本市累計(jì)繳納１年以上”，調(diào)整為“前３年內(nèi)在本市累計(jì)繳納２年以上”。
今年以來(lái)，北京五環(huán)外的“剛需”盤一度“一房難求”，房?jī)r(jià)一路走高，不少樓盤還利用拆分毛坯和精裝合同變相漲價(jià)。對(duì)此，北京市住建委召集開發(fā)商舉行會(huì)議，明確年底之前，漲價(jià)樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；單價(jià)高于４萬(wàn)元的樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；對(duì)于今年以來(lái)上市的項(xiàng)目，要求新盤的價(jià)格與前期持平，并叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷售方式。
對(duì)于一線城市的調(diào)控“升級(jí)版”，不少業(yè)內(nèi)人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)部副主任顧銘德說(shuō)，目前上海地區(qū)發(fā)放的購(gòu)房貸款中，二套房貸款不到２０％。提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。
對(duì)于北京控制預(yù)售的做法，看好大興區(qū)地鐵４號(hào)線首站一個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者陳先生表示很“無(wú)奈”。“兩個(gè)多月前就說(shuō)要開盤，但一直沒動(dòng)靜。現(xiàn)在才知道是因?yàn)轫?xiàng)目想漲價(jià)，預(yù)售證批不下來(lái)。今年不批，是不是明年就能批，價(jià)格難道會(huì)降下來(lái)嗎？”陳先生發(fā)問(wèn)。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，進(jìn)一步抑制需求，控制預(yù)售證發(fā)放等調(diào)控“升級(jí)”方式也許會(huì)抑制年底房?jī)r(jià)攀升，但畢竟只是權(quán)宜之計(jì)。
“強(qiáng)調(diào)供應(yīng)”：
市場(chǎng)預(yù)期能否穩(wěn)得住？
上海“滬七條”要求，今年住房用地供應(yīng)量在不低于過(guò)去５年平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上，再增加３０％的供應(yīng)量，確保住房用地供應(yīng)１０００公頃，并進(jìn)一步加大中小套型住房用地供應(yīng)，確保土地市場(chǎng)交易平穩(wěn)。
有效供應(yīng)的相對(duì)短缺，一直是困擾熱點(diǎn)城市樓市的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。尤其是面對(duì)近期這一波房?jī)r(jià)漲勢(shì)，“穩(wěn)定供求關(guān)系”的調(diào)控訴求更加迫切。張大偉分析指出，上海版的“滬七條”內(nèi)容，從限制力度上明顯超過(guò)此前北京的“京七條”和深圳版本。但在供應(yīng)環(huán)節(jié)，相比北京推出的自住型商品住房政策則力度有限。
北京市明確要發(fā)展價(jià)格低于周邊市場(chǎng)３０％，面積以９０平方米以下為主的自住型商品住房。今年將供地２萬(wàn)套的規(guī)模，明年計(jì)劃供地５萬(wàn)套。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于低收入群體，政府可提供保障房，高收入群體能承受高品質(zhì)商品房，自住型商品住房則是針對(duì)中端，有助于解決需求旺盛的“夾心層”家庭的住房困難。
回顧各地樓市調(diào)控的歷史，限制需求、以“堵”為主成為歷次調(diào)控倚重的手段，如何在供給端有所作為，業(yè)內(nèi)屢次呼吁，卻遲遲不見實(shí)際行動(dòng)。北京此次推出自住型商品住房雖然還在供地階段，對(duì)市場(chǎng)影響還有待觀察，但是調(diào)控思路向供給端轉(zhuǎn)變邁出的實(shí)質(zhì)性一步。
對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障房的分配問(wèn)題一直被業(yè)內(nèi)詬病，帶有保障性質(zhì)的商品住房的分配環(huán)節(jié)同樣被輿論關(guān)注。財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)表示，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。自住型商品住房能否發(fā)揮作用，分配、交易等環(huán)節(jié)的監(jiān)管至關(guān)重要。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭表示：“隨著近期調(diào)控從嚴(yán)，從北京二手房的需求和交易的情況來(lái)看，不少門店客流量都出現(xiàn)了下滑，購(gòu)房者的預(yù)期確實(shí)在降溫。”
“房?jī)r(jià)目標(biāo)”：
長(zhǎng)效機(jī)制何時(shí)能建立？
近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控比較注重“目標(biāo)管理”，許多城市都按要求提出了年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，但相對(duì)寬泛，比如“基本穩(wěn)定”“保持穩(wěn)定”等。即便如此，完成目標(biāo)形勢(shì)依然嚴(yán)峻。
“前期漲得太快，擔(dān)心后期房?jī)r(jià)‘收不住’。”陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“出于年度調(diào)控目標(biāo)的考慮，一些城市不得已進(jìn)行調(diào)控升級(jí)。”財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)則表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計(jì)數(shù)字一個(gè)交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調(diào)控只會(huì)加劇供需矛盾。控制價(jià)格應(yīng)該自始至終，不應(yīng)等到年底才發(fā)力。
記者在北京、上海等地的中介機(jī)構(gòu)走訪時(shí)了解到，不少“剛需”購(gòu)房者的觀望情緒再度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，年底收緊政策恐怕會(huì)造成需求的積壓。
從歷次樓市調(diào)控的效果來(lái)看，觀望持續(xù)一段時(shí)間后，市場(chǎng)很快會(huì)回暖。不少購(gòu)房者擔(dān)心：“這次觀望又會(huì)持續(xù)多久呢？”一味地“堵”已經(jīng)很難解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的“頑疾”，對(duì)樓市的應(yīng)對(duì)之策應(yīng)有更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考量。
“市場(chǎng)已經(jīng)到了亟須出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)期。”張大偉表示，當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但房?jī)r(jià)依然上漲有可能導(dǎo)致民眾對(duì)政策預(yù)期的信心不足。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，是要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)手段的注重，要讓市場(chǎng)規(guī)律發(fā)揮更大的作用。
業(yè)內(nèi)人士建議，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，并不斷增加協(xié)調(diào)性與針對(duì)性。比如，信貸手段應(yīng)堅(jiān)持體現(xiàn)差別化，支持剛需，限制投機(jī)；在房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，應(yīng)加快采取增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾；同時(shí)，政府應(yīng)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，盡快完善有關(guān)房地產(chǎn)的稅收制度。 據(jù)新華社